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Tornare all’acquisto è una scelta guidata oggi sempre più spesso dai prezzi del mattone. La revisione delle quotazioni imposta dalla crisi immobiliare ha portato nelle grandi città italiane una ripresa delle compravendite, come registrato dall’agenzia delle Entrate nella misura del +9,6% per gli otto maggiori capoluoghi nel terzo trimestre 2014 (rispetto a un anno prima) contro un aumento del 4,1% per le compravendite residenziali su tutto il territorio nazionale.
Ma la scelta verte su nuovo o usato? Inutile dire che lo stock in Italia è in gran parte esistente nel primo semestre 2014, l’85,7% delle compravendite ha riguardato proprio abitazioni usate e solo il 14,3% il nuovo. Nelle grandi metropoli la percentuale delle compravendite di tipologie usate sale al 95,9%, quella delle costruzioni nuove è al 4,1%.
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I due segmenti si distinguono anche in base ai prezzi. L’Istat ha fotografato un nuovo che tiene, con prezzi in salita dello 0,7% tra giugno e settembre 2014 rispetto al trimestre precedente, il primo aumento dopo due anni. In media, nei primi tre trimestri del 2014, secondo l’Istat i prezzi delle abitazioni sono scesi del 4,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, ma si tratta di una sintesi tra il calo del 2,4% dei prezzi delle abitazioni nuove e del 5,5% dei prezzi di quelle esistenti.
«Dal nostro punto di vista non c’è stata una differenza significativa di andamento, siamo sempre all’interno di dinamiche negative – spiega Luca Dondi, direttore generale di Nomisma -. I dati sul nuovo dell’Istat presentano una certa volatilità, dovuta al fatto che il campione è sottile e sensibile a parametri quali la location e il numero di transazioni monitorate. In generale il mercato immobiliare non si è stabilizzato e non sta dando segnali di ripresa, se non nei volumi, tanto nel nuovo quanto sull’usato. Il 2015 conferma comunque un miglioramento, che si riflette prima nelle quantità e poi soltanto a fine anno o nel 2016 si trasferirà sui prezzi, registrandone la stabilità». Uno studio di idealista.it pubblicato due giorni fa registra un calo del 4% nei prezzi delle case usate negli ultimi 12 mesi.
Chi si affaccia oggi al mercato quale segmento deve scegliere? «È questione di vantaggio competitivo dell’acquisto. Bisogna verificare – dice Dondi - quanto l’usato sconta rispetto al nuovo considerando la riqualificazione da fare. Il costo diverge in media del 20-30%».
«La domanda sul ristrutturato si concentra nelle zone di livello medio alto delle grandi città, dove il valore degli immobili è riuscito a reggere meglio il contraccolpo della crisi – dice Alessandro Ghisolfi, responsabile dell’ufficio studi di casa.it –. La crescita dell’offerta per le abitazioni da ristrutturare nell’ultimo anno è rimasta contenuta sotto i dieci punti percentuali soprattutto in città come Bari (8,6%), Torino (7,5%), Bologna (7,4%), Roma (6,9%), Milano (6,8%) e Napoli (5,6%)». Il differenziale di prezzo fra una casa da ristrutturare e una appena ristrutturata nello stesso palazzo varia mediamente, a seconda dello stato dell’abitazione e della posizione, fra il 16% e il 37%. «Quando si tratta di abitazioni di particolare pregio, questo valore non supera solitamente la soglia del 20%, mentre nelle aree periferiche dei centri urbani arriva a oltre il 30% – continua Ghisolfi –. Inoltre, nelle aree centrali e di maggior prestigio delle grandi città sono state avviate importanti attività di riqualificazione di interi complessi immobiliari, che però sono sul mercato a prezzi poco concorrenziali rispetto a un singolo appartamento da ristrutturare inserito in un edificio che non necessita di interventi dopo l’acquisto».
Il risultato è che chi compra solitamente risparmia rispetto all’acquisto di una abitazione nuova. Basta vedere i prezzi elevati che presenta il nuovo sul mercato in una città come Milano. Se il segmento è di medio-alto livello si superano facilmente i 7-8mila euro al metro quadrato. Ma se si compra usato bisogna fare i conti con la vetustà dell’edificio che può significare costi di manutenzione più elevati rispetto a un edificio nuovo realizzato con materiali anti spreco energetico.
Nelle aree meno centrali e nei centri urbani dell’hinterland delle grandi città, dove c’è meno offerta interessante o dove c’è concorrenza per via delle molte nuove costruzioni presenti, ristrutturare risulta meno conveniente. Per rimettere a nuovo un appartamento è necessario, infatti, intervenire anche nella riprogettazione degli spazi e nella scelta dei materiali che, vista l’ampia scelta a disposizione, sono un punto determinante nelle voci di spesa: in città come Milano il costo di ristrutturazione minimo ormai è superiore ai 600 euro al metro quadro e mediamente si attesta intorno ai 1.000 euro al mq. «Una spesa che per gli acquirenti che comprano con l’obiettivo della ristrutturazione, viene a volte finanziata con un mutuo specifico – spiega ancora Ghisolfi –. Chi è già proprietario in genere sceglie di ristrutturare se ha una liquidità da investire. Chi cambia casa sui proventi ricavati dalla vendita della vecchia abitazione può richiedere un finanziamenti che si assesta solitamente tra il 20% e il 40% del valore totale della nuova casa acquistata. Chi, invece, acquista la prima casa punta ad appartamenti dal taglio inferiore ai 100 metri quadri e nel budget complessivo di spesa include il costo della ristrutturazione che gli permette di ridisegnare l’immobile secondo le sue esigenze.
Quindi è meglio informarsi bene sui costi e sulle agevolazioni fiscali esistenti sia per i lavori di ristrutturazione sia per quelli di riqualificazione energetica, incentivi prorogati a tutto il 2015 nella forma del 50% per le ristrutturazioni edilizie e del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica. «Anche perché è sull’usato che si trovano le occasioni interessanti in tempi di crisi» dice Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi di Tecnocasa, che però sottolinea anche come negli ultimi anni il settore delle costruzioni abbia assistito, finalmente, all’applicazione di innovative tecnologie impiantistiche tanto che il nuovo potrebbe garantire una razionale distribuzione degli spazi interni. In verità le case nuove offrono spesso camere tanto anguste nelle quali qualche volta è difficile anche infilare un armadio.
Fonte articolo: http://www.quotidiano.ilsole24ore.com/vetrina/edicola24web/edicola24web.html?testata=S24&edizione=SOLE&issue=20150205&startpage=1&displaypages=2
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