Sos Tasi: le risposte dei nostri esperti ai dubbi avanzati dai lettori

In presenza di una pluralità di detentori l'importo della Tasi non cambia rispetto alla situazione di un unico detentore. Non rilevano le modalità con le quali i singoli utilizzatori decidono di ripartire il peso del tributo, poiché nei confronti del comune ciascuno è tenuto al pagamento per l'intero.

I dubbi dei contribuenti riguardano in larga parte la figura del detentore, che rappresenta la novità più rilevante dell'imposta sui servizi.
Occorre in primo luogo ricordare che per detentore si intende qualunque soggetto che utilizzi l'immobile a un titolo diverso dalla proprietà o altro diritto reale di godimento. È dunque una mera situazione di fatto che prescinde da qualsiasi formalizzazione contrattuale. A stretto rigore, quindi, è detentore la badante che convive con il soggetto assistito o il convivente in una coppia di fatto. Come pure è tenuto al pagamento l'inquilino che, pur in presenza di un contratto di locazione risolto, continui di fatto ad utilizzare l'immobile. Bisogna tuttavia ricordare che in caso di utilizzi temporanei di durata non superiore a 6 mesi, il detentore non è soggetto d'imposta, poiché l'intero peso della Tasi è addossato al proprietario.

La quota a carico dell'utilizzatore inoltre varia dal 10% al 30% dell'imposta, in funzione di quanto deciso nel regolamento comunale. In assenza di indicazioni locali, si assume il 10% (sempre che l'immobile risulti assoggettato alla Tasi). La Tasi del detentore è determinata facendo riferimento alle regole del possessore. Questo significa che l'aliquota da applicare deve essere individuata in funzione della posizione soggettiva del proprietario. Ne deriva pertanto che, salvo casi particolari, l'aliquota da applicare non sarà quella dell'abitazione principale, poiché per il proprietario l'immobile dato in uso a terzi non possiede di regola tale qualifica. Fanno eccezione i soci delle cooperative a proprietà indivisa e i locatari di alloggi sociali.

Va inoltre evidenziato che, in caso di una pluralità di locatari, nei confronti del Comune sussiste solidarietà nell'assolvimento dell'imposta. Ciò comporta che ciascuno di tali soggetti è teoricamente tenuto al pagamento dell'intero importo della Tasi. Pertanto, qualora l'ammontare complessivamente pagato risulti inferiore al dovuto, l'ente locale può richiedere la differenza, a discrezione, nei riguardi di alcuni o di tutti gli utilizzatori. Non rilevano nei confronti dell'ente impositore eventuali accordi volti a ripartire tra i soggetti passivi il carico della Tasi, trattandosi di pattuizioni aventi natura meramente privatistica. A tale scopo, potrebbe ad esempio ipotizzarsi una suddivisione del tributo sulla base della superficie occupata da ciascun locatario.

È senz'altro ammissibile il pagamento cumulativo della Tasi del detentore da parte di uno solo di essi, per conto di tutti, stante per l'appunto la coobbligazione solidale di legge: in questo caso il pagamento dell'intera cifra da parte di uno dei debitori solidali libera tutti gli altri.

La disciplina della Tasi, inoltre, qualifica come "unica" l'obbligazione dei detentori. A stretto rigore, questo dovrebbe comportare che, ai fini del superamento del limite minimo per il pagamento dell'imposta, occorra guardare all'importo complessivo dovuto dalla totalità dei detentori, a prescindere dalle modalità concrete del pagamento (un solo F24 o modelli separati).
Non è chiaro, infine, se la quota in esame sia dovuta anche in presenza dell'utilizzo da parte del proprietario del medesimo bene. Si pensi, ad esempio, alla locazione di alcune stanze dell'abitazione principale oppure all'immobile in proprietà di una società, nel quale la stessa svolga la propria attività, concedendone in locazione una parte. Nel silenzio della norma, ragioni di semplicità e di coerenza del prelievo condurrebbero ad una risposta negativa.

LE RISPOSTE DEGLI ESPERTI AI DUBBI DEI LETTORI

Nuda proprietà e usufrutto
Si tratta di un'abitazione in nuda proprietà della figlia, data in usufrutto alla madre che non vi abita né vi risiede. L'occupante è la nipote della madre che vi risiede ma non è contribuente, non avendo alcun reddito. Chi deve pagare la quota dell'occupante?
L'aliquota Tasi da utilizzare è quella relativa agli altri immobili. La ripartizione, dal 10 al 30 per cento, della Tasi tra il possessore (la madre usufruttuaria) e il detentore (la nipote) segue le regole stabilite dal Comune. La nipote, indipendentemente dalle sue condizioni reddituali, deve comunque pagare la Tasi, che non è un'imposta sui redditi. Si precisa che il possessore non è responsabile dei mancati versamenti imputabili al detentore.

Importo minimo e inquilino
L'importo minimo di versamento Tasi per un inquilino, che generalmente ammonta a 12 euro su base annua, deve essere riferita alla sola sua posizione di soggetto passivo, o l'importo minimo va confrontato con il totale dovuto dall'intero fabbricato, comprendendo quindi anche la parte di tassa a carico del proprietario?
L'importo minimo della Tasi previsto dalla Legge di stabilità del 2014 è pari a 12 euro. Le delibere dei singoli comuni possono eventualmente prevedere importi (minimi) inferiori. L'importo minimo deve essere verificato avendo riguardo singolarmente alla posizione di ognuno dei contribuenti così come previsto dall'articolo 1, comma 681, della legge 147/2013 secondo cui «nel caso in cui l'unità immobiliare è occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull'unità immobiliare, quest'ultimo e l'occupante sono titolari di un'autonoma obbligazione tributaria.

Vendita della casa nel corso dell'anno
Ho venduto un immobile il 25 giugno 2014, data in cui io e l'acquirente abbiamo firmato l'atto di vendita davanti al notaio. Da visura catastale la particella in questione risulta essere ancora di mia proprietà, e non ho ancora avuto una copia dell'atto di vendita. Entro il 16 ottobre devo pagare l'acconto Tasi 2014: quanti mesi di possesso devo indicare?
Premesso che le risultanze catastali non sono costitutive del diritto di proprietà (Cass. n.19052/2014), se l'immobile è stato ceduto con atto notarile il 25 giugno, la Tasi per il 2014 dovrà essere calcolata sui sei mesi di possesso.

Firenze, il locatario non paga
Possiedo una casa affittata con contratto registrato per studenti universitari a Firenze. Ho pagato a giugno 2014 la prima rata Imu con aliquota. La Tasi per gli inquilini è dovuta? Se sì, in che percentuale?
Per l'immobile in questione nulla è dovuto per la Tasi. Facendo riferimento alla deliberazione n. 2014/C/0 051 del 28 luglio 2014, del Consiglio comunale di Firenze, l'immobile di cui al quesito, rientrando nella lettera E di cui alla tabella compresa nella delibera, risulta essere soggetta ad aliquota Tasi pari a zero per mille.

Immobili affittati a Milano
Possiedo una seconda casa a Milano, che è regolarmente affittata. Vorrei sapere l'aliquota per calcolare la Tasi e come calcolare la quota che deve pagare l'inquilino. Ho inoltre un box non di pertinenza, sempre a Milano, che non è stato affittato: come pago?
Secondo la delibera di Consiglio comunale del 23 giugno 2014 gli immobili soggetti a Imu, cioè le seconde case e le abitazioni principali accatastate come A/1, A/8 ed A/9, sono soggette ad aliquota Tasi pari allo 0,8 per mille. Sempre in base alla delibera l'aliquota Tasi a carico del conduttore viene fissata al 10% di quanto complessivamente dovuto. Per quanto riguarda l'aliquota Tasi per l'unità immobiliare non pertinenziale, la delibera la fissa allo 0,8 per mille, rientrando tale fattispecie nella definizione «immobili soggetti ad imposta municipale propria».

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/casa-e-fisco/2014-09-25/tasi-210311.php?uuid=AbBI4EQK