Come acquistare casa con il leasing immobiliare

La Legge di Stabilità 2016 ha regolamentato la possibilità per i privati di acquistare la prima casa con il leasing immobiliare.

Il leasing immobiliare per i privati è stato introdotto in Italia nel 2005 ma poteva essere utilizzato solo per l’acquisto delle cosiddette seconde case. Per potervi ricorrere infatti l’utilizzatore doveva dimostrare di essere già in possesso di un altro immobile.

Le nuove norme hanno invece ampliato il campo di utilizzo, applicandolo all’acquisto della prima casa, e introdotto alcune agevolazioni.
La casa può essere acquistata o costruita da banche o intermediari finanziari, per poi essere riscattata dall’utilizzatore. Si tratta quindi di un meccanismo del tutto analogo a quello già in uso per le imprese.
Il leasing immobiliare è in grado così di favorire l’accesso ai mutui anche ai soggetti finora svantaggiati, come i giovani.

Vediamo quindi come funziona il leasing applicato al settore immobiliare e quali sono le agevolazioni previste.

COS'È il contratto di leasing immobiliare?

Molti hanno ben chiaro come funziona il leasing per l’acquisto di una automobile o di un macchinario per un’azienda. Il leasing per l’acquisto di un immobile a uso residenziale è del tutto simile. Secondo la definizione più comune, il leasing è un contratto di affitto con possibilità di riscatto del bene goduto, versando per un certo periodo un canone concordato.
Nello specifico del leasing immobiliare, si paga un canone di affitto per l’utilizzo di una casa acquistata da un altro soggetto. Dopo un certo lasso di tempo si potrà riscattarla, pagando quindi una cifra sicuramente inferiore a quella dovuta facendo direttamente l’acquisto.

Il contratto ha in genere una durata minima di 8 anni e prevede il pagamento di un acconto iniziale compreso tra il 10% e il 30% del prezzo di acquisto della casa.
Si tratta quindi di una forma di finanziamento molto utile per chi al momento della stipula del contratto non dispone di tutta la cifra corrispondente al prezzo dell’immobile.
Quando si sottoscrive il contratto sono richieste garanzie accessorie, analoghe a quelle previste per la concessione di altri finanziamenti. Le garanzie sono di carattere assicurativo, ad esempio una polizza vita e una polizza danni per eventualità come incendi, scoppi e catastrofi naturali.

COME FUNZIONA IL LEASING IMMOBILIARE

L’acquisto in leasing prevede quindi la stipula di un contratto con una banca o un intermediario finanziario, i quali si accollano l’onere di acquistare la casa. Il contraente la utilizzerà pagando un canone di affitto e potrà dopo un certo periodo riscattarla.
L’immobile deve essere scelto dall’utilizzatore. Quindi, anche se la casa deve essere costruita ex novo, sarà l’utilizzatore a indicare alla banca tutte le caratteristiche desiderate.

Il corrispettivo versato come canone di affitto è fissato al momento della stipula del contratto e viene determinato in base:
• al prezzo di acquisto o di costruzione della casa
• alla durata del contratto.

Il metodo più applicato per il pagamento della quota mensile è il RID (Rapporti Interbancari Diretti). Tale sistema, attraverso la sottoscrizione di un modulo di autorizzazione, consente alla banca di addebitare la cifra ogni mese senza chiederla ogni volta.

Al termine del contratto di affitto, il sottoscrittore ha tre possibilità:
• acquistare la casa a un prezzo pattuito a priori, versando la quota restante
• prolungare il contratto di leasing
• rendere indietro l’immobile.

L’immobile rimane pertanto di proprietà della società per tutta la durata del contratto. Passa all’utilizzatore solo se questi, al termine del contratto, decide di esercitare la sua opzione all’acquisto.

Se al termine del periodo stabilito l’utilizzatore decide di acquistare la casa, può farlo:
• scegliendo di pagare la quota restante in un’unica soluzione
• accendendo un mutuo di tipo tradizionale.

Di solito il canone per il riscatto finale corrisponde anche solo all’1% della somma complessiva. Si tratta quindi di una cifra accessibile e vantaggiosa senza dover ricorrere a un ulteriore finanziamento.

Requisiti per avere le agevolazioni 

L’immobile oggetto del contratto non deve essere di lusso, quindi non rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e avere i requisiti di prima casa.

Rientrano tra gli immobili agevolabili:
•    fabbricati finiti e dichiarati agibili
•    costruzioni da ultimare e ristrutturare
•    fabbricati da ristrutturare
•    terreni su cui sarà costruita l’abitazione.

Lo ha chiarito la circolare 7/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate.

Le agevolazioni sono rivolte prevalentemente ai soggetti aventi i seguenti requisiti:
•    età inferiore a 35 anni
•    reddito complessivo non superiore a 55 mila euro.
Tali requisiti devono essere posseduti al momento della stipula del contratto.

Per gli over 35 le agevolazioni si applicheranno in misura ridotta del 50%.

QUALI SONO LE Agevolazioni 

Le agevolazioni sono previste per gli acquisti effettuati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020.
Consistono in una detrazione fiscale del 19% sulle spese pagate per i canoni fino a un massimo di 8.000 euro annui e una ulteriore detrazione del 19% sulla maxi rata finale per l’acquisto del bene, per un importo non superiore a 20.000 euro.
In caso di difficoltà con il pagamento del canone per gravi motivi, come la perdita del lavoro, si può sospenderne il pagamento per non più di 12 mesi, senza che ciò comporti ulteriori spese.

Le detrazioni si applicano, dimezzate, anche a chi ha più di 35 anni, per cui dovranno essere calcolate su un importo annuo massimo di 4.000 euro e su una maxi rata finale di 10.000 euro.
Per entrambe le fasce di età, è prevista la riduzione dell’imposta di registro a 1,5% e il pagamento delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (200 euro ciascuna).
Le uniche spese ammesse a detrazioni sono quelle relative al prezzo d’acquisto. Non sono detraibili i contratti di assicurazione e le spese di intermediazione.

Il leasing è anche cumulabile con altre agevolazioni:
•    IVA al 4%
•    detrazione 50% IVA per acquisto case in classe A e B
•    ecobonus
•    detrazione 50%.

I Vantaggi del leasing immobiliare

I benefici fiscali per un privato che acquista una casa in leasing sono inferiori a quelli previsti per le imprese ma comunque interessanti e presentano indubbi vantaggi rispetto alla stipula di un mutuo di tipo tradizionale.

• È possibile infatti finanziare fino al 100% del prezzo della casa e includere nei costi anche quelli per l’acquisto dell’arredamento.

• Non è prevista l’iscrizione di una ipoteca sull’immobile, per cui si risparmiano i costi per la trascrizione e le spese notarili sono complessivamente inferiori.

• Si può pagare una maxi rata iniziale compresa tra il 10% e il 30% dell’importo totale: quanto più alta sarà questa maxi rata, tanto più conveniente, e quindi basso, sarà l’importo dei canoni mensili.

• La rendita derivante dal possesso dell’immobile non viene presa in considerazione ai fini del calcolo del reddito imponibile e quindi non deve essere indicata in dichiarazione dei redditi.

• I canoni sono detraibili, come avviene per le società e le imprese, almeno per la prima casa.

• Al momento del riscatto, il prezzo da pagare sarà quello fissato alla data della stipula.

Di contro, l’utilizzatore si assume tutti i rischi dovuti alla manutenzione e all’uso dell’immobile.

Fonte articolo: Guidaxcasa.it