A margine dell’iniziativa "Comprar casa senza rischi", organizzata a Milano dal Consiglio Nazionale del Notariato - e che ha visto erogare oltre 1000 consulenze nel giro di poche ore -, si è cercato di capire quali sono i temi di maggior interesse per i potenziali acquirenti.

Ecco le risposte del notaio Piercarlo Mattea alle domande più calde su rent to buy, compravendita, aste, imposte sulla casa e mutui.

1) Rent to buy – Qual è la problematica maggiore dei contratti introdotti dallo Sblocca Italia?
La problematica del rent to buy è la non particolare vantaggiosità fiscale. Si paga infatti l’imposta sia sulla componente affitto che sulla componente di compravendita, quindi viene pagata una doppia imposta.

In quali casi il rent to buy può essere una reale opportunità?
Quando ho un’esigenza abitativa da soddisfare, ma non sono certo che comprerò la casa. In questo caso il rent to buy funziona, perché ho la possibilità di imputare parte dei canoni a conto prezzo. Se invece uno è già sicuro di volere un particolare immobile, o più che all’acquisto è interessato alla locazione, mettendosi nell’ottica del rent to buy rischia di spendere di più. 

Sappiamo che il rent to buy viene visto un po’ come una via d’uscita per le persone che ritengono di non avere un reddito sufficiente per l’acquisto, cosa ne pensa?
Se queste persone non hanno un reddito sufficiente, ma prevedono che lo incrementeranno, questa può essere una soluzione. Se invece il loro reddito non è sufficiente per comprare casa, però potrebbe essere sufficiente per giustificare il rimborso di un mutuo, è molto meglio che la casa la comprino con i soldi della banca. ll rent to buy non è uno strumento per risparmiare, anzi in questo caso diventerebbe solo più oneroso.

2) Compravendita – Quali sono i rischi e le garanzie offerte al compratore per chi acquista sulla carta?
Il DL n. 122 del 2005 prevede una tutela su due fronti per gli acquirenti degli immobili in costruzione (TAIC):

- Economico: perché copre la fase dal preliminare al momento del rogito. Occorre che il preliminare sia un atto registrato, anche non notarile, e non una scrittura privata tra le parti. In questo modo il costruttore è obbligato a fornire al futuro acquirente una fideiussione che copre tutte le somme  versate a titolo di caparra e di acconto. Se il costruttore fallisce o non può portare a termine la costruzione per altri motivi, l’acquirente può avere indietro i propri soldi rivolgendosi alla banca o all’assicurazione che l’ha rilasciata (escute la fideiussione).
È importante che sia stato per lo meno già chiesto dal costruttore il permesso di costruire. In caso contrario, non vi è tutela da parte della legge. 

- Assicurazione decennale postuma: contro i vizi dell’immobile o rovina dello stesso. Per 10 anni c’è un’assicurazione che copre l’acquirente dopo il rogito, perché altrimenti l’acquirente rischia di trovarsi senza un interlocutore. Il notaio quando fa un atto d’acquisto di una casa nuova ha il compito di richiamare le parti e darne atto nel rogito così l’acquirente è tutelato.

3) Mutui – Fino a che punto è legale contrarre un mutuo oltre l’80% del valore della casa?
Perfettamente legale. L’80% è una clausola all’interno della legge sul credito fondiario, che dice “erogabile in presenza di altre garanzie”. Altre garanzie potrebbero essere un’assicurazione o un altro immobile che per esempio offre un genitore. La banca valuta la capacità di reddito più della garanzia. Se c’è la garanzia accessoria data da un’assicurazione o ulteriore garanzia data da un terzo concede anche il 100%.

4) Tasi e Imu – Quali sono i pericoli della maggiorazione Tasi che viene di fatto scaricata sulle seconde case?
Avrà un effetto scoraggiante sui piccoli investitori. Renderà l’investimento immobiliare sempre meno appetibile. Una cosa che poi il Governo vuol fare perché vuole spostare la ricchezza dall’aspetto immobiliare all’aspetto produttivo.

5) Asta – Qual è la differenza tra asta pubblica e privata?

- Asta pubblica: viene fatta su delega dei tribunali e riguarda le posizioni già in sofferenza. Ad esempio un immobile che proviene da un fallimento o è proprietà di un soggetto che aveva concesso ipoteca su quel bene a garanzia di un mutuo e poi non ha rimborsato il mutuo. La banca ha agito esecutivamente su quell’immobile e lo manda all’asta. Sono pubbliche  perché partono dai tribunali. I notai ricevono la delega insieme ad altri professionisti e curano tutta la fase.

- Asta privata (difficile che si tratti di un solo immobile): è una cosa molto nuova che sta appena superando la fase sperimentale. Può ricorrere a un notaio sia un privato (costruttore) che un’azienda o un Ente che ha un patrimonio immobiliare da dismettere (INPS, INAIL, un sindacato). Danno al notaio l’incarico di “banditore”, il quale comunicherà pubblicamente che in tale data si svolgerà l’asta di tali particolari lotti inseriti in questo gruppo d’immobili. Qualunque notaio che è inserito nella rete aste notarili può fare da soggetto ricevente delle offerte. Queste aste avvengono per via telematica attraverso il portale del notariato: www.notariato.it

Fonte articolo: http://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2015/11/10/118198-cinque-domande-ai-notai-su-rent-to-buy-compravendite-aste-imposte-sulla-casa-e

La scelta di tassare il rent to buy come se fosse un contratto “bifronte”, e cioè come una locazione nella fase in cui il conduttore ha il godimento dell'immobile e come una compravendita nel momento in cui il conduttore esercita il diritto di acquisto, è oggetto di alcuni rilievi critici nella nota del Consiglio nazionale del Notariato elaborata al fine di commentare la circolare dell'agenzia delle Entrate n. 4 del 19 febbraio 2015 la quale, a sua volta, ha illustrato l'opinione del fisco sulla tassazione del rent to buy.

Preferibile sarebbe stato, secondo il Notariato, trattare il rent to buy come un tipo contrattuale a sé stante, valorizzandone le peculiarità, e non come una mera sommatoria (così ha opinato l'agenzia delle Entrate) di una locazione e di una compravendita.

Il principale punto di crisi che deriva dalla considerazione del rent to buy come un contratto “bifronte”, è rappresentato dall'opinione del fisco sulla sorte delle somme tassate come acconto, qualora questa tassazione (che si detrae da quella da versare al momento del passaggio di proprietà) si renda eccedente rispetto all'ammontare di imposta di registro dovuto in sede di stipula del contratto definitivo (questo capita facilmente ad esempio se gli acconti sono tassati al 3% per l'intero loro valore, mentre la tassazione del contratto definitivo si effettua con l'aliquota 2% applicata alla rendita catastale). 
Ebbene, l'Agenzia in questo caso ritiene che si debba far luogo al rimborso della somma versata in eccedenza, mentre il Notariato sostiene che si sarebbe potuto compiere uno sforzo interpretativo maggiore, e cioè ponendo un tetto massimo alla tassazione applicabile agli acconti (tetto rappresentato appunto dalla tassazione che si applicherebbe se, anziché il prelievo sugli acconti, si operasse il prelievo proprio del contratto definitivo).

Altro tema su cui il Notariato controverte è quello della sorte della tassazione applicata ai canoni pagati “in conto vendita”, qualora il conduttore decida di non esercitare il diritto di acquisto: per le Entrate si tratta di versamenti che diventano “a fondo perduto”, e cioè che non sono suscettibili di restituzione, mentre il Consiglio nazionale del Notariato obietta che questa soluzione estremamente rigorosa avrebbe potuto essere stemperata ritenendo invece soggette a restituzione le somme tassate come acconti.
Infine, il Notariato rileva che la ritenuta “doppia anima” del rent to buy ha come conseguenza l'applicazione di una doppia imposta fissa di registro nel caso in cui sia il rapporto di godimento che la cessione siano soggetti a Iva; quando invece la considerazione del rent to buy come fattispecie contrattuale unitaria (e cioè così come essa è sotto il profilo civilistico) avrebbe comportato l'applicazione di una sola imposta fissa di registro.

Per il resto la nota del Notariato contiene alcune interessanti osservazioni. Anzitutto, per il caso in cui il soggetto concedente (che sia un soggetto Iva) intenda esercitare l'opzione per l'imponibilità sia per il rapporto di godimento che per la cessione dell'immobile, si afferma che nell'ambito del contratto di godimento potrebbero essere manifestate due opzioni per l'imponibilità a Iva, in presenza delle rispettive condizioni: una relativa alla quota del canone tassata secondo la disciplina della locazione, una relativa alla quota del canone tassata secondo la disciplina degli acconti prezzo. Inoltre, si sostiene che al canone versato “in conto prezzo” possa essere applicata l'aliquota Iva del 4% se il conduttore dichiari di voler beneficiare dell'agevolazione “prima casa” (i cui presupposti dovranno sussistere alla data del contratto di trasferimento e non debbono già esistere quando si è nella fase del godimento).
Se questi acconti sono invece versati a un soggetto “privato”, essi (per il loro intero ammontare) devono essere tassati con l'aliquota dell'imposta di registro propria degli acconti, e cioè l'aliquota del 3%.

Fonte articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-03-17/rent-patto-doppio-132258.php?uuid=AbX1hDTL