Il leasing è un contratto di affitto con possibilità di riscatto del bene goduto, versando per un certo periodo un canone concordato.

Nello specifico del leasing immobiliare, si paga un canone di affitto per l’utilizzo di una casa acquistata da un altro soggetto. 

Dopo un certo lasso di tempo si potrà riscattarla, pagando quindi una cifra sicuramente inferiore a quella dovuta facendo direttamente l’acquisto.
Il contratto ha in genere una durata minima di 8 anni e prevede il pagamento di un acconto iniziale compreso tra il 10% e il 30% del prezzo di acquisto della casa. Si tratta quindi di una forma di finanziamento molto utile per chi al momento della stipula del contratto non dispone di tutta la cifra corrispondente al prezzo dell’immobile.

10 cose che è utile conoscere sul leasing immobiliare abitativo

1. Chi è il proprietario dell’immobile?
Nel contratto di leasing finanziario “prima casa”, la società di leasing è proprietaria dell’immobile fino a che l’utilizzatore non eserciti l’opzione finale di acquisto (riscatto). Una volta esercitata l’opzione finale di acquisto si perfeziona il trasferimento del diritto di proprietà dalla società di leasing al soggetto utilizzatore.

2. È obbligatorio esercitare l’opzione finale di acquisto (riscatto)?
No. L’opzione finale di acquisto rappresenta una facoltà dell’utilizzatore il quale può anche scegliere di non esercitarla. In tal caso deve restituire l’immobile alla società di leasing.

3. In quale modo il cliente dimostra di possedere i requisiti per le detrazioni IRPEF previste in caso di stipula di un leasing immobiliare abitativo?
Il requisito principale richiesto per il riconoscimento delle detrazioni IRPEF è che il reddito complessivo dell’utilizzatore non sia superiore a 55.000 euro su base annua; tale reddito è desunto dall’ultima dichiarazione dei redditi disponibile. Tutti i requisiti cui sono subordinati il riconoscimento e la misura delle detrazioni IRPEF (reddito annuo, non titolarità dei diritti di proprietà di altri immobili abitativi, età) sono, peraltro, facilmente riscontrabili dall’Agenzia delle Entrate in sede di verifica, in quanto dati già in possesso degli Uffici finanziari o dalla stessa facilmente acquisibili.

4. Se una coppia è cointestataria di un leasing prima casa e possiede entrambi i requisiti (ciascuno un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro e un’ età inferiore a 35 anni) cosa succede?
Si considera il reddito complessivo per singola persona e le agevolazioni IRPEF sono ridotte al 50% (salvo il caso di coniuge fiscalmente a carico). Pertanto ciascuno può detrarre il 19% del canone leasing con un limite massimo di 4.000 euro e il 19% con un limite massimo di 10.000 euro al momento del riscatto.

5. Sul contratto di leasing si deve pagare l’imposta sostitutiva come nel mutuo?
No. Contrariamente al mutuo per il quale è prevista l’imposta sostitutiva dello 0,25% sull’importo mutuato, nel leasing non si deve pagare alcuna imposta sostitutiva.

6. Cosa succede quando il contratto di leasing è stato stipulato prima dei 35 anni ma questa età venga superata prima del 31 dicembre 2020?
Nulla. Le condizioni dell’età e del reddito complessivo devono essere soddisfatte esclusivamente al momento della stipula del contratto di leasing.

7. Chi paga IMU, TASI e TARI in caso di leasing prima casa?
IMU, TASI e TARI, a norma di legge, sono a carico dell’utilizzatore (e non del concedente proprietario) il quale se utilizza direttamente l’abitazione come propria dimora abituale, non sarà tenuto al pagamento né dell’IMU né della TASI, dal cui pagamento sono esentati gli immobili destinati ad abitazione principale dei titolari. Da tale esenzione sono escluse le abitazioni censite nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

8. Posso acquisire in leasing qualunque immobile per usufruire delle agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016?
Sì, per quanto riguarda le detrazioni IRPEF che prescindono dalle caratteristiche oggettive dell’immobile e possono pertanto riguardare anche immobili censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. No, per quanto riguarda le agevolazioni per acquisto “prima casa” (registro all’1,5%) non applicabili a immobili censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

9. Se il cliente ha più di 35 anni può acquistare l’abitazione principale con un leasing?
Il leasing immobiliare abitativo può essere stipulato da qualsiasi persona fisica a prescindere dalla età, dal reddito e dalla proprietà di altri immobili abitativi; sono invece subordinate a specifici requisiti soggettivi e/o oggettivi le agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016: – le detrazioni IRPEF vengono riconosciute solo a soggetti con reddito inferiore a 55.000 euro, che non siano titolari dei diritti di proprietà su altri immobili abitativi, e in misura diversa a seconda dell’età (sopra o sotto i 35 anni); – le agevolazioni “prima casa” in tema di imposta di registro vengono riconosciute solo ad abitazioni diverse da quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e solo nel caso in cui l’utilizzatore possieda i requisiti soggettivi per accedere a tale tipo di agevolazione.

10. Cosa succede se il contratto di leasing è risolto perché il cliente non paga più i canoni di leasing?
A seguito della risoluzione il concedente ha diritto alla restituzione del bene. Al tal fine può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto previsto per le locazioni ordinarie. Ottenuto il bene il concedente dovrà procedere alla vendita o alla ricollocazione del bene a valori di mercato, attenendosi a criteri di trasparenza e pubblicità (in sostanza ricorrendoalle “procedure competitive”), pagando così all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, al netto di quanto spettante alla società di leasing concedente pari a: – la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione; – i canoni a scadere attualizzati; – il prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto; – spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, altro.

Fonte articolo: Infobuild.it

La Legge di Stabilità 2016 ha regolamentato la possibilità per i privati di acquistare la prima casa con il leasing immobiliare.

Il leasing immobiliare per i privati è stato introdotto in Italia nel 2005 ma poteva essere utilizzato solo per l’acquisto delle cosiddette seconde case. Per potervi ricorrere infatti l’utilizzatore doveva dimostrare di essere già in possesso di un altro immobile.

Le nuove norme hanno invece ampliato il campo di utilizzo, applicandolo all’acquisto della prima casa, e introdotto alcune agevolazioni.
La casa può essere acquistata o costruita da banche o intermediari finanziari, per poi essere riscattata dall’utilizzatore. Si tratta quindi di un meccanismo del tutto analogo a quello già in uso per le imprese.
Il leasing immobiliare è in grado così di favorire l’accesso ai mutui anche ai soggetti finora svantaggiati, come i giovani.

Vediamo quindi come funziona il leasing applicato al settore immobiliare e quali sono le agevolazioni previste.

COS'È il contratto di leasing immobiliare?

Molti hanno ben chiaro come funziona il leasing per l’acquisto di una automobile o di un macchinario per un’azienda. Il leasing per l’acquisto di un immobile a uso residenziale è del tutto simile. Secondo la definizione più comune, il leasing è un contratto di affitto con possibilità di riscatto del bene goduto, versando per un certo periodo un canone concordato.
Nello specifico del leasing immobiliare, si paga un canone di affitto per l’utilizzo di una casa acquistata da un altro soggetto. Dopo un certo lasso di tempo si potrà riscattarla, pagando quindi una cifra sicuramente inferiore a quella dovuta facendo direttamente l’acquisto.

Il contratto ha in genere una durata minima di 8 anni e prevede il pagamento di un acconto iniziale compreso tra il 10% e il 30% del prezzo di acquisto della casa.
Si tratta quindi di una forma di finanziamento molto utile per chi al momento della stipula del contratto non dispone di tutta la cifra corrispondente al prezzo dell’immobile.
Quando si sottoscrive il contratto sono richieste garanzie accessorie, analoghe a quelle previste per la concessione di altri finanziamenti. Le garanzie sono di carattere assicurativo, ad esempio una polizza vita e una polizza danni per eventualità come incendi, scoppi e catastrofi naturali.

COME FUNZIONA IL LEASING IMMOBILIARE

L’acquisto in leasing prevede quindi la stipula di un contratto con una banca o un intermediario finanziario, i quali si accollano l’onere di acquistare la casa. Il contraente la utilizzerà pagando un canone di affitto e potrà dopo un certo periodo riscattarla.
L’immobile deve essere scelto dall’utilizzatore. Quindi, anche se la casa deve essere costruita ex novo, sarà l’utilizzatore a indicare alla banca tutte le caratteristiche desiderate.

Il corrispettivo versato come canone di affitto è fissato al momento della stipula del contratto e viene determinato in base:
• al prezzo di acquisto o di costruzione della casa
• alla durata del contratto.

Il metodo più applicato per il pagamento della quota mensile è il RID (Rapporti Interbancari Diretti). Tale sistema, attraverso la sottoscrizione di un modulo di autorizzazione, consente alla banca di addebitare la cifra ogni mese senza chiederla ogni volta.

Al termine del contratto di affitto, il sottoscrittore ha tre possibilità:
• acquistare la casa a un prezzo pattuito a priori, versando la quota restante
• prolungare il contratto di leasing
• rendere indietro l’immobile.

L’immobile rimane pertanto di proprietà della società per tutta la durata del contratto. Passa all’utilizzatore solo se questi, al termine del contratto, decide di esercitare la sua opzione all’acquisto.

Se al termine del periodo stabilito l’utilizzatore decide di acquistare la casa, può farlo:
• scegliendo di pagare la quota restante in un’unica soluzione
• accendendo un mutuo di tipo tradizionale.

Di solito il canone per il riscatto finale corrisponde anche solo all’1% della somma complessiva. Si tratta quindi di una cifra accessibile e vantaggiosa senza dover ricorrere a un ulteriore finanziamento.

Requisiti per avere le agevolazioni 

L’immobile oggetto del contratto non deve essere di lusso, quindi non rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e avere i requisiti di prima casa.

Rientrano tra gli immobili agevolabili:
•    fabbricati finiti e dichiarati agibili
•    costruzioni da ultimare e ristrutturare
•    fabbricati da ristrutturare
•    terreni su cui sarà costruita l’abitazione.

Lo ha chiarito la circolare 7/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate.

Le agevolazioni sono rivolte prevalentemente ai soggetti aventi i seguenti requisiti:
•    età inferiore a 35 anni
•    reddito complessivo non superiore a 55 mila euro.
Tali requisiti devono essere posseduti al momento della stipula del contratto.

Per gli over 35 le agevolazioni si applicheranno in misura ridotta del 50%.

QUALI SONO LE Agevolazioni 

Le agevolazioni sono previste per gli acquisti effettuati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020.
Consistono in una detrazione fiscale del 19% sulle spese pagate per i canoni fino a un massimo di 8.000 euro annui e una ulteriore detrazione del 19% sulla maxi rata finale per l’acquisto del bene, per un importo non superiore a 20.000 euro.
In caso di difficoltà con il pagamento del canone per gravi motivi, come la perdita del lavoro, si può sospenderne il pagamento per non più di 12 mesi, senza che ciò comporti ulteriori spese.

Le detrazioni si applicano, dimezzate, anche a chi ha più di 35 anni, per cui dovranno essere calcolate su un importo annuo massimo di 4.000 euro e su una maxi rata finale di 10.000 euro.
Per entrambe le fasce di età, è prevista la riduzione dell’imposta di registro a 1,5% e il pagamento delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (200 euro ciascuna).
Le uniche spese ammesse a detrazioni sono quelle relative al prezzo d’acquisto. Non sono detraibili i contratti di assicurazione e le spese di intermediazione.

Il leasing è anche cumulabile con altre agevolazioni:
•    IVA al 4%
•    detrazione 50% IVA per acquisto case in classe A e B
•    ecobonus
•    detrazione 50%.

I Vantaggi del leasing immobiliare

I benefici fiscali per un privato che acquista una casa in leasing sono inferiori a quelli previsti per le imprese ma comunque interessanti e presentano indubbi vantaggi rispetto alla stipula di un mutuo di tipo tradizionale.

• È possibile infatti finanziare fino al 100% del prezzo della casa e includere nei costi anche quelli per l’acquisto dell’arredamento.

• Non è prevista l’iscrizione di una ipoteca sull’immobile, per cui si risparmiano i costi per la trascrizione e le spese notarili sono complessivamente inferiori.

• Si può pagare una maxi rata iniziale compresa tra il 10% e il 30% dell’importo totale: quanto più alta sarà questa maxi rata, tanto più conveniente, e quindi basso, sarà l’importo dei canoni mensili.

• La rendita derivante dal possesso dell’immobile non viene presa in considerazione ai fini del calcolo del reddito imponibile e quindi non deve essere indicata in dichiarazione dei redditi.

• I canoni sono detraibili, come avviene per le società e le imprese, almeno per la prima casa.

• Al momento del riscatto, il prezzo da pagare sarà quello fissato alla data della stipula.

Di contro, l’utilizzatore si assume tutti i rischi dovuti alla manutenzione e all’uso dell’immobile.

Fonte articolo: Guidaxcasa.it

Ad un anno dall’introduzione del leasing abitativo emerge la fotografia dei richiedenti: il 50% è al di sotto dei 35 anni e 4 su 10 sono donne.

A svelarlo la prima indagine sulla domanda di leasing abitativo svolta dall’Associazione italiana del leasing (Assilea).

Leasing immobiliare: l’identikit dei richiedenti

L’indagine Assilea spiega che 50% dei richiedenti del leasing abitativo per l’acquisto della prima casa rientra nella fascia che ha il massimo delle detrazioni fiscali, cioè è al di sotto dei 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55mila euro.
L’altro 50% ha un’età al di sopra dei 35 anni, comunque attratto dalle detrazioni che, seppur dimezzate, sono comunque più convenienti del mutuo.

Dall’indagine Assilea risulta anche che 4 richiedenti su 10 sono donne mentre il taglio medio delle operazioni si attesta sui 200 mila euro.
Oltre il 55% delle domande proviene dal Nord, con il Nord Est a primeggiare grazie all’Emilia Romagna (14,7% e prima ex-aequo tra le regioni con la Lombardia) e al Veneto (11,9%). Lazio al quarto posto con l’11,3%.

Prima Regione del Sud è la Sicilia (sesta assoluta) con il 7%. L’Abruzzo precede, nell’ordine, Puglia, Toscana, Campania e Friuli Venezia Giulia. Pochissime richieste arrivano dalla Basilicata, Molise, Sardegna e Valle d’Aosta tutte e tre ampiamente al di sotto dell’1%.

Leasing abitativo: vantaggi fino al 2020

Da gennaio 2016 (e fino al 31 dicembre 2020) chi desidera comprare la prima casa può farlo attraverso il leasing abitativo che prevede sgravi fiscali per i soggetti con un reddito complessivo non superiore a 55 mila euro.
I giovani di età inferiore a 35 anni potranno detrarre dalle tasse il 19% dei canoni di locazione finanziaria fino a un massimo di 8.000 euro annui ed il 19% del prezzo di riscatto finale fino a un massimo di 20.000 euro. Per gli over 35 le agevolazioni Irpef si applicheranno in misura ridotta del 50%.

Per entrambe le fasce d’età l’imposta di registro è ridotta all’1,5% sull’acquisto dell’abitazione principale da concedere in locazione finanziaria.
Inoltre si può usufruire della cumulabilità del Leasing abitativo con altre agevolazioni (IVA al 4%, 50% dell’IVA dovuta sull’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad alto standard energetico, interventi di riqualificazione energetica degli edifici, bonus ristrutturazioni ecc).

Infine l'utilizzatore non è tenuto al pagamento nè l’IMU nè la TASI, nel caso in cui fissi la residenza anagrafica e la propria dimora abituale nell'immobile oggetto del contratto di leasing abitativo (sono escluse le abitazioni censite nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Fonte articolo: Edilportale.com

Dopo la possibilità per le banche di rientrare in possesso dell'immobile nel caso di mancato pagamento di 18 rate del mutuo, un'ipotesi simile si profila anche nel caso del leasing immobiliare. 

Nel disegno di legge sulla Concorrenza, attualmente in commissione Industria del Senato, è stato inserito un nuovo emendamento che prevede, in caso di mancato pagamento di sei rate leasing, la restituzione dell'immobile alla banca o ad altro intermediario finanziaro, che potranno venderlo o riallocarlo.

"Costituisce grave inadempimento dell'utilizzatore - si legge nell'emendamento dei relatori al Ddl concorrenza - il mancato pagamento di almeno sei canoni mensili o due canoni trimestrali anche non consecutivi o un importo equivalente per i leasing immobiliari, ovvero quattro canoni mensili anche non consecutivi o un importo equivalente per gli altri contratti di locazione finanziaria".

"In caso di risoluzione del contratto per l'inadempimento dell'utilizzatore, il concedente procede alla vendita o ricollocazione del bene sulla base dei valori risultanti da pubbliche rilevazioni di mercato elaborate da soggetti specializzati" e "quando non è possibile far riferimento ai predetti valori, procede alla vendita sulla base di una stima effettuata da un perito scelto dalle parti di comune accordo nei venti giorni successivi alla risoluzione del contratto o, in caso di mancato accordo nel predetto termine, da un perito indipendente scelto dal concedente in una rosa di almeno tre operatori esperti, previamente comunicati all'utilizzatore, che può esprimere la sua preferenza vincolante ai fini della nomina entro dieci giorni dal ricevimento della predetta comunicazione".

Il perito, precisa il testo dell'emendamento, deve essere "indipendente quando non è legato al concedente da rapporti di natura personale o di lavoro tali da compromettere l'indipendenza di giudizio. Nella procedura di vendita o ricollocazione il concedente si attiene a criteri di celerità, trasparenza e pubblicità adottando modalità tali da consentire l'individuazione del migliore offerente possibile con obbligo di informazione dell'utilizzatore".

Fonte articolo: Idealista.it

La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto il "leasing abitativo", formula di acquisto per la prima casa. I costi e la durata sono simili a quelli del mutuo, con una rata mensile più piccola, compensata però dalla maxi rata finale.

Requisiti per ottenere i vantaggi fiscali previsti? Essere under 35, con un reddito al di sotto dei 55 mila euro. Grazie a questa riforma, circa 200 mila under 35 fruirebbero al 100% delle agevolazioni fiscali.

L’istruttoria sulla solvibilità del cliente è la medesima del mutuo, si valutano sia reddito che sostenibilità della rata. Il leasing costa circa lo 0,2%-0,3% in più rispetto al mutuo, ma è un costo ampiamente ripagato dal vantaggio fiscale e permette di avere una rata mensile più bassa, dal momento che circa il 15-20% del finanziamento non viene spezzettata in canoni mensili, ma si paga con l’opzione finale di riscatto.

Ad esempio, se il richiedente ha 33 anni, un reddito annuo di 40 mila euro e vuole acquistare una prima casa del valore di 180 mila euro, pagherà una rata mensile di 566 euro e una maxi rata finale pari a 27 mila euro. Quest’ultimo vincolo potrebbe spaventare ma è stato ipotizzato dal legislatore che, con il passare degli anni, la carriera del cliente evolva e che abbia più risorse disponibili; ad ogni modo la rata finale può essere finanziata come se fosse un prestito.

La formula del leasing abitativo è consentita solo per l’acquisto di immobili finiti e non è consentito l’acquisto diretto dal costruttore (a meno che l’immobile non possegga già i requisiti di abitabilità). Le imposte sull’abitazione acquistata sono tutte a carico dell’utilizzatore, comprese le spese condominiali e quelle di manutenzione ordinaria e straordinaria. Non sono previste formule di portabilità e di estinzione anticipata, operazioni che in caso di mutuo si possono fare gratuitamente. 
Fino al termine del contratto di leasing, sarà la società l’unica proprietaria dell’immobile, al contrario del mutuo che, rogito alla mano, conferisce la diretta proprietà all’acquirente. Il leasing abitativo potrebbe esser paragonato all’affitto con riscatto (rent to buy), forse con maggiori tutele tese a soddisfare l’esigenza di acquisto della prima casa da parte dei giovani lavoratori.

Fonte articolo: Ilsole24ore.com

La Legge di Stabilità 2016 (L. n. 208 del 28 dicembre 2015), cerca di promuovere l'utilizzo del leasing immobiliare per l'acquisto della prima casa.

Infatti, la legge, al fine, pare, di promuovere tale modalità contrattuale tra i privati e fornire un ulteriore strumento ad un mercato in crisi, ha previsto due piani di norme.

La Legge ha in primis normato tale forma di contratto sul piano che i tecnici definiscono "sostanziale", riguardante cioè alcuni aspetti dei rapporti tra le parti e dei reciproci diritti e obblighi. La Legge ha poi anche previsto delle agevolazioni fiscali per chi è in possesso di determinati requisiti. In questo articolo ci dedichiamo agli aspetti contrattuali, previsti dall'art. 1, co.76 e ss., della Legge di Stabilità.

Il contratto è qui definito come "locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale". Con tale contratto la banca o l'intermediario finanziario iscritto nell'albo degli intermediari fianziari (di cui all'art. 106, T.U. delle leggi in materia bancaria e creditizia, contenuto nel D. Lgs. n. 385/1993) si impegna "ad acquistare o a fare costruire" l'immobile scelto dal "privato", che, in termini giuridici, è detto "l'utilizzatore".

Il bene viene dato nella disponibilità dell'utilizzatore per un dato tempo e verso un corrispettivo pattuito; detto corrispettivo deve tenere conto "del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto". Alla scadenza del contratto l'utilizzatore potrà decidere di acquistare la proprieta' del bene, ad un prezzo prestabilito. L'utilizzatore si assume a sua volta tutti i rischi e allo scadere del contratto potrà scegliere se acquistarlo – ad un prezzo prestabilito - oppure no (v. co.76).

Leasing immobiliare abitativo e revocatoria fallimentare

All'acquisto del bene non si applica l'azione revocatoria fallimentare, cioè l'azione legale volta a far venire meno gli effetti di determinati atti pregiduzievoli per i creditori ed indicati dalla legge: il co.77 della Legge di Stabilità infatti richiama la norma di cui all'articolo 67, terzo comma, lettera a), R.D. n. 267/1942, secondo cui "non sono soggetti all'azione revocatoria:

a) i pagamenti di beni e servizi effettuati nell'esercizio dell'attività d'impresa nei termini d'uso...".

Risoluzione per inadempimento dell'utilizzatore

Al verificarsi di determinate condizioni, l'utilizzatore può chiedere la sospensione del pagamento una sola volta e per massimo 12 mesi. La durata del contratto verrà prorogata per un periodo corrispondente a quello della sospensione.

Le condizioni ammesse dalla legge – e che devono verificarsi dopo la firma del contratto - sono:

a) cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;

b) cessazione dei rapporti di lavoro di cui all'articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile (e cioè "rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale ed altri rapporti di collaborazione che si concretino in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato"), "ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa" (v. co.79).

Terminato il periodo di sospensione, importi e periodicità di pagamento sono gli stessi di prima, salvo diversa pattuizione eventualmente conseguita (con la rinegoziazione delle condizioni di contratto). Se, allo scadere del periodo di sospensione, l'utilizzatore non riprende a pagare, il contratto si risolve ai sensi del co. 78).
La legge specifica che "la sospensione non comporta l'applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive" (v. co.80).

Sfratto ad opera del concedente

La legge prevede espressamente che per ottenere il rilascio dell'immobile il concedente può agire con il procedimento per convalida di sfratto di cui al libro IV, titolo I, capo II, del codice di procedura civile, in soldoni, il procedimento previsto per costringere "ad andare via" l'inquilino moroso che continua ad occupare la casa.
Le norme qui indicate, attinenti come si dice agli aspetti sostanziali del rapporto, a differenza di quelle sulle agevolazioni fiscali, di cui ai successivi co. 82 e 83, che valgono solo per gli anni 2016-2020, non sono a tempo.

Fonte articolo: Condominioweb.com

La circolare Telefisco conferma gli orientamenti su agevolazione prima casa e leasing abitativo che l’Agenzia aveva fornito in trasmissione a gennaio.

L'ACQUISTO AGEVOLATO

La Legge di Stabilità per il 2016 ha consentito che dell’agevolazione prima casa si può avvalere anche chi sia già proprietario di un’abitazione acquistata con la stessa agevolazione, a condizione che, una volta effettuato il nuovo acquisto, la casa in precedenza acquisita con il beneficio fiscale sia alienata entro un anno dal nuovo acquisto. 

Oltre che i contratti di acquisto soggetti a imposta proporzionale di registro (ove si applicano l’aliquota del 2% o dell’1,5% se l’acquisto della prima casa avviene mediante un leasing abitativo), la nuova disciplina riguarda anche: 

- i contratti imponibili a Iva (ove si applica l’aliquota del 4% in luogo dell’aliquota ordinaria del 10%); 
- gli acquisti a titolo gratuito (e, cioè, per effetto di successione a causa di morte o di donazione), in cui l’agevolazione prima casa vale ad abbattere alla misura fissa (attualmente stabilita in 200 euro) ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale. 
Il dubbio sorgeva perché l’imperfetto testo della nuova norma sembrava far riferimento ai soli acquisti per i quali fosse applicabile l’aliquota del 2% del registro.

IL CREDITO D'IMPOSTA

L’Agenzia affronta inoltre il tema del credito d’imposta (articolo 7 della legge 448/1998): chi vende una casa acquistata con l’agevolazione prima casa e poi, entro un anno, acquista un’altra prima casa, beneficia di uno sconto fiscale pari alle imposte pagate in sede d’acquisto della casa poi alienata. Si trattava di capire come si interseca questa disciplina (incardinata sul concetto di riacquisto entro un anno dalla vendita) con la nuova normativa che consente di vendere dopo aver acquistato. 
Le Entrate affermano che il credito d’imposta spetta al contribuente anche se procede all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita (che deve avvenire entro un anno dal nuovo acquisto) dell’immobile preposseduto: all’atto di acquisto del nuovo immobile con l’agevolazione prima casa il contribuente può pertanto fruire del credito di imposta per l’imposta dovuta in relazione al nuovo acquisto.

IL LEASING ABITATIVO 

La circolare 12/E/2016 chiarisce anzitutto che, per aversi l’agevolazione prima casa in sede di acquisto da parte di una società di leasing (in quanto ricorrano, per l’utilizzatore, i presupposti oggettivi e soggettivi), non occorre anche che l’utilizzatore destini la casa oggetto di acquisto in leasing a propria abitazione principale. Questa destinazione è infatti prescritta dalla legge per fini diversi dall’agevolazione prima casa (ad esempio la detrazione dall’Irpef dei canoni di leasing).

Quanto alle dichiarazioni da rendere nel rogito per ottenere il beneficio prima casa (come la dichiarazione di avere altra proprietà abitativa nel medesimo Comune), le Entrate precisano che, nell’acquisto tramite leasing, tali dichiarazioni potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all’atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile. In quest’ultima ipotesi, occorre, ai fini dell’applicazione del bonus prima casa, che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione insieme all’atto di trasferimento dell’immobile.

Fonti articolo: IlSole24Ore, vetrina web

Le manutenzioni straordinarie su beni di terzi, in locazione, in leasing, in comodato o a noleggio, possono essere considerate "beni materiali strumentali" agevolabili con la maggiorazione degli ammortamenti del 40% ai fini Ires e Irpef (non Irap), se hanno una funzionalità autonoma e sono staccabili dai beni sui quali sono installate, se sono nuovi e se non rientrano tra quelli esclusi dall'incentivo introdotto dalla legge di stabilità 2016 per gli investimenti effettuati dal 15 ottobre 2015 al 31 dicembre 2016.

Via libera, quindi, all’ammortamento maggiorato, ad esempio, per le caldaie, i condizionatori, gli impianti di video sorveglianza, gli impianti fotovoltaici (se considerati beni mobili), installati su fabbricati di terzi ovvero per le attrezzature o gli impianti che, pur essendo installati su beni di terzi già in uso, possono essere separati dagli stessi senza perdere la loro autonoma funzionalità (ad esempio, una pompa nuova installata su un silos noleggiato).

La conferma arriva anche dalla sentenza della Cassazione 7 agosto 2015, n. 16596, secondo la quale spettava l’agevolazione della Tremonti-bis anche alle spese incrementative di un immobile, non di proprietà del contribuente, se contabilizzate in bilancio tra le immobilizzazioni materiali, perché qualificate "come opere aventi una loro autonoma funzionalità ed individualità". È necessario dimostrare che tali beni, al termine del contratto, possono "essere rimossi e utilizzati separatamente dall’investitore", a differenza delle spese incrementative da classificarsi tra le "altre immobilizzazioni immateriali", le quali non costituiscono beni autonomi.

Principi contabili. 
Civilisticamente, i costi sostenuti per migliorie su beni di terzi sono capitalizzabili, se hanno utilità pluriennale. Questi sono iscrivibili tra le "altre immobilizzazioni immateriali" (voce B.I.7), se non sono separabili dai beni stessi, cioè quando non possono avere una loro autonoma funzionalità. In caso contrario, sono iscrivibili tra le "immobilizzazioni materiali", nella specifica voce di appartenenza (ad esempio, impianti generici o specifici, attrezzatura varia e macchinari).

L’ammortamento delle "immobilizzazioni immateriali" per migliorie dei beni di terzi si effettua nel periodo minore tra quello di utilità futura delle spese sostenute e quello residuo della locazione (Oic 24, paragrafi 77 e 95). Quelle classificate tra le materiali, invece, vanno ammortizzate secondo i criteri della specifica voce di appartenenza, quindi, anche in questo caso l’ammortamento dipende dalla "loro residua possibilità di utilizzazione", la quale è influenzata dalla loro utilità futura e comunque dalla durata del contratto di locazione. Quest’ultimo parametro, però, è irrilevante nei casi in cui si decida di tenere questa “miglioria” anche dopo la fine dell’affitto, del leasing o del noleggio, perché si tratta di un bene staccabile da quello di terzi e con autonoma funzionalità.

Tuir. 
Fiscalmente, le spese su beni di terzi iscrivibili tra le “altre immobilizzazioni immateriali” sono oneri pluriennali, quindi, il relativo ammortamento dipende dalle scelte civilistiche in bilancio (articolo 108, Tuir). Invece, se le opere, realizzate su beni altrui, sono contabilizzate civilisticamente tra le immobilizzazioni materiali, l’ammortamento fiscale va calcolato con le aliquote previste dal Dm 31 dicembre 1988 (risoluzione 179/E/2005 e circolari 27/E/2005 e 36/E/2013).

Super-ammortamento. 
Solo le migliorie di beni di terzi iscritte tra le immobilizzazioni materiali, possono essere considerate "beni materiali strumentali" agevolati con il super-ammortamento del 140%. È necessario, però, rispettare anche le altre condizioni, cioè la novità del bene e la sua tipologia. Non sono agevolati, infatti, i “beni materiali strumentali” con coefficienti di ammortamento inferiori al 6,5% , i fabbricati, le costruzioni e i beni di cui all’allegato n. 3 della legge 208/2015.

Fonte articolo: IlSole24Ore, vetrina web.