Anche una sola rata in meno del canone di locazione può comportare lo sfratto. A dirlo la sentenza n. 355 del 3 febbraio 2017 del Tribunale di Genova.

Secondo quanto precisato, il mancato pagamento di una sola rata del canone di locazione è, di per sé, grave inadempimento dell’inquilino ai suoi obblighi contrattuali.

L’articolo 5 della legge 392/78 stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell’articolo 1455 del Codice civile.
Nel caso in cui la morosità si riferisce agli oneri accessori, quindi alle spese condominiali, lo sfratto scatta se il debito supera quello di due mensilità del canone. Non pagando, dunque, un mese di affitto o le spese di condominio per una somma pari a due mesi di affitto si rischia l’intimazione di sfratto per morosità.

Nel caso di locazione a uso abitativo, la valutazione sulla “gravità dell’inadempimento” dell’affittuario è stata fatta a monte dal legislatore, che l’ha quantificata nell’importo di una rata. Nel caso di locazione a uso commerciale, invece, è il giudice a valutare di volta in volta quando l’inadempimento può giustificare lo sfratto.

Per le locazione di immobili ad uso abitativo, secondo quanto stabilito dalla legge, il mancato pagamento dell’affitto, decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto. Come sottolineato dalla sentenza n. 1428/2017 della Cassazione, tale previsione fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento che, come tale, non consente al giudice di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell’inadempimento.

Se non viene pagato il canone di affitto, la valutazione circa la gravità dell’insolvenza dell’affittuario non può essere fatta dal giudice, ma viene predeterminata dalla legge in base al mancato pagamento di una sola rata del mensile (o di oneri accessori per un importo superiore a due canoni) e al ritardo massimo consentito di 20 giorni.

Fonte articolo: Idealista.it

Era prevista dalla delega fiscale approvata nel 2012, ma tra i numerosi decreti attuativi varati dal Governo Renzi quello sulla riforma del catasto non si è visto. Perché basare le valutazioni degli immobili non più sui vani ma sui metri quadri rischiava di tradursi, stando alle simulazioni, in una stangata fiscale che avrebbe scontentato gli elettori.

Così l’ex Premier accantonò "due anni di lavori preparatori", come afferma la direttrice dell’Agenzia delle Entrate Rossella Orlandi. Ora però il tema torna sul tavolo.

Il presidente dem della commissione Finanze del Senato Mauro Maria Marino ha infatti firmato con il collega Salvatore Sciascia di Forza Italia un disegno di legge che riprende l’articolo 2 della delega fiscale, quello che riguardava appunto il catasto. E la riforma di un sistema datato 1939, sollecitata in più occasioni anche dalla Commissione Ue, sarà inserita nel Piano nazionale delle riforme allegato al Documento di economia e finanza che l’esecutivo Gentiloni approverà entro il 10 aprile per poi inviarlo a Bruxelles.
Oggi 3 aprile il testo del ddl sarà sottoposto agli altri gruppi e, se ci sarà la volontà politica, potrà essere discusso in sede deliberante dalle due commissioni competenti (senza la necessità di passare anche per il voto dell’Aula) ed essere approvato entro la fine della legislatura.

Marino ha assicurato che sarà garantita ”l’invarianza di gettito”, vale a dire che gli introiti per lo Stato non aumenteranno. Ciò non toglie però che ci sarà “un riequilibrio del prelievo, ottenuto allineando i valori catastali a quelli di mercato”. Vale a dire che, tra i contribuenti proprietari di case, ci sarà chi ci guadagna e chi ci perde.

COME SARA' IL NUOVO CATASTO

Le abitazioni nelle zone centrali delle grandi città, spesso ancora classificate come “popolari“, vedranno salire la rendita catastale su cui si basa il calcolo dell’imponibile Imu (oggi solo sulle seconde case) ma anche delle imposte su compravendite, donazioni e successioni. Mentre quelle in periferia, anche se nuove, saranno meno colpite dal fisco.
Inoltre la revisione avrà un impatto sul reddito Isee, nel cui calcolo entrano come è noto anche le proprietà immobiliari.

I decreti attuativi, accantonati dall’esecutivo Renzi per motivi politici, di fatto sono già pronti. La principale novità è che il valore patrimoniale dei circa 63 milioni di immobili italiani sarà stimato appunto non più in base ai vani ma ai metri quadri, partendo dai valori di mercato rilevati dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e tenendo conto di posizione e caratteristiche dell’immobile. Per calcolare la rendita sarà poi applicato un algoritmo partendo dai canoni di locazione medi. Oggi, invece, si utilizza un moltiplicatore standard.

La novità comporterà che, oltre alla metratura, abbiano un peso anche lo stato di conservazione della casa e i servizi pubblici disponibili nella zona. Le nuove commissioni censuarie locali, istituite nel 2015 ma mai rese operative, dovranno validare i criteri stabiliti dalle Entrate e completare l’elaborazione dell’algoritmo. Tutta l’operazione, ammesso che passi, avrà naturalmente bisogno di tempo per essere attuata. L’orizzonte indicato nel 2015 era di cinque anni.

Fonte articolo: IlFattoQuotidiano.it

Potrebbe tornare alla ribalta la riforma del Catasto. Il Governo ha intenzione di inserirla nel Piano nazionale delle riforme allegato al Documento di economia e finanza (Def) che sarà presentato ad aprile.

L’idea, ventilata dall’Esecutivo per concludere il processo di revisione e allineamento delle rendite catastali ai valori di mercato, è stata accolta in modo diverso dagli operatori del settore. Da una parte quelli che chiedono la revisione anche se provocherà un aumento delle tasse, per una questione di equità. Dall’altra quelli che considerano la riforma una possibile causa di impoverimento.

Riforma del Catasto

In base alla bozza del decreto attuativo della Delega fiscale, mai approvato, gli immobili non sarebbero più raggruppati in categorie e classi, ma in due tipologie di fabbricati: quelli ordinari e quelli speciali. Gli appartamenti verrebbero inseriti tutti nella categoria ordinaria O/1, mentre ville, immobili signorili e artistici avrebbero una regolamentazione diversa.
Per consentire una valutazione più oggettiva, il valore degli immobili potrebbe essere determinato dalla superficie e non più dai vani. A ogni unità immobiliare sarebbe attribuita una rendita e un valore patrimoniale stimati in base alle reali caratteristiche dell’immobile e alla zona di appartenenza.

La riforma del catasto non è mai andata in porto perchè non riesce ad assicurare l'invarianza di gettito. L'aumento delle tasse potrebbe essere compensato da altre manovre fiscali, ma ci vorrebbe del tempo e questa possibilità spaventa i proprietari. D'altro canto c'è anche chi sostiene che l'aggiornamento delle rendite catastali vada comunque portato avanti per ragioni di equità. Ci sono quindi pareri discordanti.

Riforma del Catasto e rischio aumento delle tasse

Confedilizia, Confederazione della proprietà edilizia, alla riforma del Catasto risponde “no grazie”. Per il presidente, Giorgio Spaziani Testa, la riforma apre “uno scenario di ulteriori aumenti di tassazione sugli immobili, mascherati attraverso improbabili redistribuzioni”.
 “Quella legge delega – si legge in una nota di Confedilizia -  è scaduta e non è certo questo il momento per iniziare un nuovo percorso, checché ne dica la Commissione Europea. Per il settore immobiliare l’urgenza è invece una decisa riduzione di un carico fiscale che dal 2012 è stato quasi triplicato e che continua a causare danni incalcolabili a tutta l’economia: crollo dei valori, impoverimento, caduta dei consumi, desertificazione commerciale, chiusura di imprese, perdita di posti di lavoro. Dovrebbe essere questa la priorità di un Governo responsabile”.
 

Riforma del Catasto e invarianza di gettito

Secondo Sandro Simoncini, docente a contratto di Urbanistica e Legislazione Ambientale presso l’università Sapienza di Roma e presidente di Sogeea SpA, società che si occupa della valutazione, acquisizione e dismissione del patrimonio immobiliare, "ci voleva l’ennesima bacchettata dell’Unione Europea perché tornasse alla ribalta il tema della riforma del catasto, una delle grandi incompiute dell’attuale legislatura”. Il fatto che il Governo sia intenzionato a ripercorrere la strada dell’invarianza di gettito rischia a suo avviso di far tradurre di nuovo l’operazione in un nulla di fatto.

Secondo Simoncini bisognerebbe invece procedere al più presto alla revisione delle rendite catastali per mettere fine a sperequazioni e privilegi esistenti. I Comuni dovrebbero poi essere liberi di adeguare la tassazione. Per rendere più organica la riforma, si potrebbe poi studiare una progressività delle imposte proporzionata alle disponibilità finanziarie del proprietario.

Fonte articolo: Edilportale.com

Da questa settimana la dichiarazione di successione può essere presentata direttamente da casa, tramite i servizi telematici delle Entrate.

È infatti disponibile sul sito internet dell’Agenzia il software di compilazione SuccessioniOnLine, con il quale i contribuenti in possesso del codice Pin possono compilare e inviare la dichiarazione dal proprio pc.

Con il nuovo modello di successione, approvato il 27 dicembre 2016 con un Provvedimento del Direttore, l’Agenzia compie un ulteriore passo verso la semplificazione e la digitalizzazione. La presentazione telematica vale infatti anche come domanda di volture catastali e non sarà quindi più necessario rivolgersi agli Uffici provinciali-Territorio dell’Agenzia delle Entrate per perfezionare la pratica. Inoltre, il calcolo delle imposte in autoliquidazione è automatico ed è possibile versare il dovuto direttamente con addebito in conto corrente.

I principali vantaggi della dichiarazione di successione online sono:

• - effettuare le volture catastali in modo automatico, senza gli ulteriori adempimenti amministrativi previsti nella procedura tradizionale;
• - rendere le dichiarazioni sostitutive di atto notorio mediante la compilazione di specifici quadri del modello, evitando di dover allegare ciascun documento;
• - avere automaticamente il calcolo delle somme da versare in autoliquidazione, dovute per le formalità ipocatastali, e nel caso pagarle con addebito sul conto corrente;
• - richiedere copie conformi presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia in quanto, grazie al passaggio al canale telematico, gli uffici territoriali dell’Agenzia potranno visualizzare le dichiarazioni di successione inviate telematicamente da tutti i contribuenti;
• - avere a disposizione la dichiarazione di successione sia nel cassetto fiscale del dichiarante, sia in quello di coeredi e chiamati.
  
  

Infine, grazie al passaggio al canale telematico, gli uffici territoriali dell’Agenzia potranno visualizzare le dichiarazioni di successione inviate telematicamente da tutti i contribuenti. Diventa perciò possibile richiedere copie conformi presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia. In ogni caso, la dichiarazione di successione presentata sarà disponibile sia nel cassetto fiscale del dichiarante, sia in quello di coeredi e chiamati.

COME FUNZIONA SUCCESSIONIONLINE

L’applicativo, gratuito, è disponibile in modalità stand alone sul sito internet delle Entrate. È sufficiente compilare un file editabile, che costituisce la versione digitale della dichiarazione di successione, allegare i documenti richiesti dal sistema, salvare e presentare il modello tramite i servizi telematici dell’Agenzia, utilizzando le proprie credenziali di accesso, oppure tramite un intermediario abilitato o un ufficio territoriale delle Entrate competente per la lavorazione.
Tutti i documenti utili alla dichiarazione dovranno essere allegati al modello in formato PDF/A o TIFF.

PER TUTTO IL 2017 DOPPIA STRADA PER LE SUCCESSIONI

Fino al 31 dicembre 2017, in alternativa all’utilizzo del modello SuccessioniOnLine, è possibile continuare a presentare presso l’ufficio competente dell’Agenzia la dichiarazione di successione utilizzando il vecchio modello in formato cartaceo. Dal 1° gennaio 2018, invece, la via telematica diventerà l’unica percorribile.

Fonti articolo: Casaeclima.com, Fiscoetasse.com

"L’invarianza di gettito a livello comunale è un punto fermo. Penso che ricominceremo a discutere della riforma del catasto e da qui ripartiremo: l’avevamo deciso all’unanimità". Le parole del viceministro dell’Economia, Luigi Casero – pronunciate mercoledì a Roma al convegno per i 130 anni del catasto - suonano come una garanzia per tutti quei proprietari d’immobili che temono nuovi rincari dalla riforma del catasto.

E non a caso la precisazione è stata definita "importante" da Confedilizia ieri con un comunicato.

Il riordino è stato messo in stand-by dal Governo l’estate scorsa, ma ora è richiamato nell’agenda delle riforme dal Def, sia pure con una certa prudenza e dopo la verifica degli effetti distributivi per contribuenti e Comuni, da completare tra il 2016 e il 2018. In attesa delle "scelte politiche che competono al Governo", però, il lavoro dei tecnici non si ferma, come ha ricordato il direttore delle Entrate, Rossella Orlandi. L’obiettivo è arrivare a un sistema integrato in cui sia possibile reperire le informazioni identificative, tecniche e censuarie, oltre a quelle relative alla titolarità degli immobili e al loro valore Omi.

Quello del catasto è un "work in progress", ha aggiunto Gabriella Alemanno, Vicedirettore delle Entrate, nel corso del dibattito seguìto alla prolusione di Saverio Miccoli, ordinario di Estimo civile all’Università La Sapienza. "Dopo lo stop alla riforma – ha spiegato Alemanno – ci siamo fermati con le attività di stima degli immobili, ma è proseguita la pulizia delle banche dati". Il che significa individuare le unità immobiliari che si trovano in uno stesso edificio (così da far emergere i classamenti anomali), ma anche - ad esempio - bonificare le particelle catastali incoerenti: solo nel 2015 ne sono state corrette 671mila. Va in questa direzione anche la pubblicazione della consistenza in metri quadrati delle unità a destinazione ordinaria, scattata il 9 novembre scorso. "Ed è un passaggio che crea anche maggiore partecipazione del cittadino", ha sottolineato Alemanno.

Proprio sull’importanza di coinvolgere i proprietari tramite i professionisti si è soffermato il Presidente dei Geometri, Maurizio Savoncelli, categoria da cui nel 2015 è arrivato il grosso del milione e 262mila Docfa per variazioni e nuove costruzioni. Savoncelli ha fatto un appello a "non impoverire l’Agenzia di professionalità tecniche: anche se dal 1° giugno scorso trasmettiamo gli atti solo in via telematica abbiamo bisogno di un’interfaccia negli uffici". Sempre in tema di interazione tra privati e amministrazione, il Presidente del Notariato, Maurizio D’Errico, ha ricordato "l’esperimento riuscito della conformità catastale", la cui verifica al momento del rogito è obbligatoria dal 2010.

È emersa con forza anche la necessità di un maggiore coinvolgimento dei Comuni, talora distratti nella “manutenzione” della propria base imponibile, intesa come verifica del corretto accatastamento degli edifici (come spiegare, altrimenti, le città con il record di immobili iscritti in categorie a rendita zero, come collabenti o in costruzione?). Sul punto Alessandro Cattaneo, Presidente della Fondazione valore comune dell’Anci, è stato chiaro: "Il tema “patrimonio”, sia publico che privato, era in coda alle priorità dei Comuni, ma il trend è cambiato, anche per la riduzione di risorse subita dagli enti locali. Ora chiediamo solo al legislatore di darci un quadro normativo certo, poi dovremo essere bravi a lavorare a livello locale in pool con professionisti e contribuenti per metter mano alla questione catastale".

L’impressione, comunque, è che per mettere mano alla questione catastale a livello nazionale sarà indispensabile superare i rischi di impopolarità tra i cittadini, oltre che di rincari. Un aiuto in questa direzione può arrivare dall’abolizione del prelievo sull’abitazione principale, come ha spiegato il Girettore generale delle Finanze, Fabrizia Lapecorella: "Le prime case sono possedute per il 36% da dipendenti e per il 40% da pensionati. Aver detassato la prima casa elimina alcune gravi iniquità distributive del prelievo e riduce la percezione della tassazione". 

Fonte articolo: IlSole24ore.com, vetrina web

Il catasto torna nell’agenda delle riforme, ma con cautela. Il Def varato venerdì 8 aprile dal Consiglio dei ministri menziona espressamente "la revisione dei valori catastali", ma subito avverte che l’operazione "sarà oggetto di interventi più generali e organici" da effettuare «al termine di complesse operazioni di allineamento delle basi dati. 
Nel cronoprogramma del Piano nazionale delle riforme viene indicato il triennio 2016-18, senza specificazioni.

Comunque, questo pare il termine per completare l’integrazione e la pulitura dei database, e non la riforma vera e propria, anche considerando che i tecnici delle Entrate avevano ipotizzato cinque anni per perfezionare la revisione generale. E questa è anche la posizione del vicedirettore delle Entrate, Gabriella Alemanno.

Ciò che emerge dal Def è che il Governo resta convinto della necessità di riformare un catasto ormai vecchio di decenni, ma anche consapevole della delicatezza della revisione. L’allineamento delle banche dati – si legge – serve a "valutare in modo accurato gli effetti di gettito e distributivi sui contribuenti". Il che è un modo per dire che con la riforma alcuni proprietari vedranno crescere parecchio il valore catastale della propria casa, e pagheranno più imposte. 
È evidente che il problema è capire "quanti" proprietari e "quante" imposte. Finché si tratta dei furbetti che hanno ristrutturato l’abitazione senza informare gli uffici del Territorio o dei fortunati che vivono in case in centro accatastate come “ultrapopolari”, non c’è molto da discutere: tutti sono d’accordo che in questi casi si dovrà pagare qualcosa in più (anche per consentire di abbassare le imposte a chi è penalizzato da rendite eccessive).

Ma il rischio di forti aumenti di valore – e di conseguenti rincari fiscali – è molto più esteso. Nell’ambito della stessa città e tra una città e l’altra. Il Comune di Milano, ad esempio, oggi è diviso in tre grandi zone censuarie, a cerchi concentrici: ma chiunque conosca il mercato cittadino sa che i prezzi delle case cambiano notevolmente anche spostandosi di pochi metri, e spesso le rendite oggi in vigore non sono in grado di cogliere queste differenze. In più bisogna considerare che le tariffe d’estimo dell’attuale sistema catastale fotografano il mercato immobiliare del biennio 1988-89, mercato che è cambiato in modo diseguale tra le diverse aree cittadine: così, sempre a Milano, per la categoria A/2 le tariffe d’estimo della zona 1 (la più centrale) sono mediamente 2,6 volte più elevate di quelle della zona 3 (la più periferica), mentre i prezzi delle case spesso hanno un divario più marcato. Risultato: chi possiede case in centro, dopo la riforma vedrà crescere il loro valore fiscale molto di più di chi vive in periferia.

C’è poi il divario tra un Comune e l’altro, che ripropone – in grande – la dinamica tra quartieri della stessa città. Anche qui vale la considerazione che, rispetto alla fine degli anni Ottanta, i prezzi sono cresciuti di più in alcuni centri e di meno in altri, andando a creare forti discrepanze diverse tra quotazioni di mercato e valori fiscali. 
Per rendersene conto basta guardare l’elaborazione del Sole 24 Ore del lunedì, che combina le Statistiche catastali pubblicate nel 2015 con i prezzi medi rilevati da Nomisma riferiti al primo semestre 2015. A Pistoia la casa-tipo ha un valore di mercato che è il 267% più alto di quello catastale, mentre a Pordenone lo scarto è di appena il 15 per cento. La ricaduta pratica è che oggi – a parità di aliquote e regole comunali – nelle città in cui lo scarto è più alto i proprietari tendono ad avere una pressione fiscale più bassa in rapporto al valore di mercato degli immobili. Al contrario, dove lo scarto è basso, si pagano le tasse su un valore che è quasi quello di mercato.

È chiaro che riallineare i valori catastali ai prezzi di mercato lascerebbe ad alcuni sindaci una base imponibile molto più alta, con il rischio di forti rincari, a meno di non introdurre un qualche sistema di "cap". Ed è proprio sull’applicazione di questa clausola anti-rincari che si erano avute le polemiche più forti la scorsa estate.

Fonte articolo: IlSole24Ore, vetrina web.

Nei giorni scorsi abbiamo iniziato a parlare del 730 online precompilato; oggi approfondiamo le singole sezioni riguardanti le spese relative a casa e figli e come compilarle. 

GLI IMMOBILI

Nel "Quadro A" dei terreni e nel "Quadro B" dei fabbricati si sono verificate incongruenze lo scorso anno: è opportuno riscontrare nella precompilata la presenza di tutti i fabbricati posseduti, la corretta indicazione della rendita catastale e del "Codice utilizzo". Può rivelarsi utile avere un occhio di riguardo al fatto che siano correttamente riportati i dati di fabbricati oggetto di cambio di proprietà in corso d'anno: bisogna controllare che sia riportato correttamente il numero dei giorni di possesso per l'immobile interessato.

I BONUS RISTRUTTURAZIONE E RIQUALIFICAZIONE

Al debutto nella precompilata 2016 anche la prima rata dei bonus sulle ristrutturazioni (50%) e sul risparmio energetico (65%) per spese sostenute nel 2015: il dato, però, non sarà inserito direttamente in precompilata ma nel foglio illustrativo e quindi sarà il contribuente a dover verificare il dato e a scegliere se inserirlo o meno in dichiarazione. 

ASILI, UNIVERSITA' E AFFITTI PER I FIGLI

Nonostante la mole di nuovi dati arrivati quest'anno (a quelli citati nelle altre schede si aggiungono anche i rimborsi di casse sanitarie, la previdenza complementare e le spese universitarie) restano ancora tutta una serie di detrazioni che dovranno essere inserite manualmente dal contribuente. Alcuni dei casi più diffusi riguardano le famiglie con figli, che dovranno integrare nella precompilata le spese per l'asilo nido, quella per l'iscrizione ad attività sportive e le locazioni per gli studenti fuorisede.

Fonte articolo: IlSole24Ore