Il mercato immobiliare sembra voler rialzare la testa. I dati sul settore sono ancora ambivalenti.

Lo riferisce Nomisma che per l’intero 2016 prevede un solido incremento delle transazioni immobiliari (+12,3%). Sul fronte dei prezzi, la previsione continua però a indicare un trend di recessione (da -1,1% a -0,6%). Il calo delle quotazioni tuttavia è sempre più lieve e prosegue in questa direzione da tre anni ormai. 

Intanto, in tempi di Borse traballanti, il mattone torna di nuovo nei radar degli investitori. La liquidità degli italiani sui conti correnti continua a salire anche perché i titoli di Stato e i listini offrono pochi sbocchi. Molti risparmiatori, per dare valore al patrimonio, tornano a guardare all’immobile da reddito. Permette, oltre alla rivalutazione del capitale, anche di beneficiare di un’entrata mensile con l’affitto (tassazione permettendo). In più protegge da un possibile ritorno dell’inflazione che pare lontano ma comunque a diventare un’ipotesi sempre più concreta. 

DOVE SI GUADAGNA DI PIU'

Il bilocale in affitto arriva a un rendimento del 4,7% lordo annuo. I calcoli li ha fatti Tecnocasa. Le case da reddito non sono tutte uguali però e, soprattutto in questa fase di depressione del mercato immobiliare, è bene fare molta selezione. Il consiglio degli esperti a chi vuole acquistare per mettere a reddito è quello di concentrarsi su città e zone con una domanda vivace in modo da poter liquidare più facilmente l’investimento. Vale poi la regola di guardare a zone con un’alta continuità di locazione, per esempio le aree universitarie o quelle con una grande densità di aziende e uffici che quindi attirano più locatari trasfertisti. Anche i centri delle città d’arte sono particolarmente interessanti con ritorni che, grazie agli affitti a breve, superano il 5%.  

Cosa accadrà nel caso di un rialzo dei tassi d’interesse? Anche questa ipotesi è ancora remota ma dopo l’elezione di Donald Trump alla Casa Bianca si inizia di nuovo a ragionare su un possibile incremento del costo del denaro. I rischi per l’immobiliare non mancano. I mutui, che stanno sostenendo la domanda, potrebbero vedere una frenata e quindi appesantire di nuovo il settore delle case. "Una salita dei tassi d’interesse non creerebbe nel medio periodo grandi scompensi al mercato, potrebbe invece calare il rendimento nel caso che i prezzi di vendita si mettano a correre più dei canoni di locazione – afferma Alessandro Ghisolfi, Responsabile del Centro Studi di Casa.it -. Ma questa al momento è un’ipotesi piuttosto lontana". 

Il box auto conviene  

Anche il posto auto torna di nuovo di moda e il ritorno che offre è decisamente più alto di quello da bilocale. "I rendimenti annui lordi dei box sono mediamente più elevati di quelli degli appartamenti – spiega Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Tecnocasa -. Nelle grandi città siamo intorno a 5,9%". Il box può quindi essere un’alternativa al bilocale, in più è più facile da gestire oltre che meno costoso. Anche in questo caso vanno considerate le zone più frequentate ma va valutata con attenzione anche la presenza di parcheggi nell’area e la possibile costruzione di nuovi posti auto e box nel quartiere. "L’effetto della realizzazione di nuovi box sarebbe un’ulteriore riduzione dei canoni di locazione – spiega Fabiana Megliola -. Va tenuto poi in considerazione il fatto che in questi ultimi anni di difficoltà di mercato immobiliare, una delle prime rinunce dei potenziali inquilini e acquirenti è proprio il garage, al fine di tagliare le spese". 

Un aspetto da considerare quando si investe sul mattone, che sia un appartamento o un box, è la rivalutazione degli immobili nel tempo. L’analisi effettuata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che parte dal 2001, vede nelle grandi città una maggiore rivalutazione delle abitazioni rispetto ai box: 7,9% contro il 4,8%. 

Fonti articolo: LaStampa.it

Il box auto potrebbe essere una buona scelta. A patto, però, di trovarlo nella zona giusta e a prezzi adeguati ai nuovi livelli di mercato. Senza cedere a facili entusiasmi, gli operatori confermano come il mercato dei garage sia in decisa ripresa, a causa soprattutto dell’appetibilità dei rendimenti.

I box hanno subìto uno stop della domanda ancora più marcato rispetto a quello delle abitazioni. Si calcola che dal 2007 i prezzi siano scesi di almeno il 30-35%, con una contrazione di qualche punto percentuale proseguita ancora per tutto il 2015.

A livello di interesse una dinamica positiva era invece già partita l’anno scorso quando quasi il 60% di chi aveva acquistato il box lo aveva fatto con finalità di investimento. "Dall'inizio del 2016 notiamo una domanda sempre crescente", conferma Guido Lodigiani, Responsabile dell’ufficio studi di Immobiliare.it, così che anche i prezzi nel corso del 2016 potrebbero ritrovare il segno positivo. A che cosa di deve questa rinascita? "Il box è un investimento abbastanza liquido, che si riesce ad affittare e rivendere con meno problemi di una casa. E soprattutto, permette di investire a una platea molto più ampia di persone rispetto alle abitazioni, che saranno anche deprezzate rispetto a dieci anni fa, ma richiedono pur sempre un impegno sostanzioso e hanno bisogno di più manutenzione e riservano spese di condominio ben più alte".

Il rendimento medio lordo nelle città italiane è compreso fra il 5,3% e il 6,4%, ma con punte che arrivano al 7-10%. Si tratta di una resa superiore al residenziale – che, secondo Lodigiani, oggi non offre più del 2-3% – ma anche migliore dei principali strumenti finanziari a rischio zero (o quasi), come i conti deposito. Certo, le cose cambiano quando dal lordo si passa a calcolare il rendimento netto. Il peso di spese e imposte finisce in media per dimezzarlo, e portarlo fra il 2,5% e il 3%, ma è una riduzione fisiologica anche negli investimenti immobiliari in abitazioni.

Su cosa puntare? "Meglio concentrarsi su quartieri in cui ci sia poca disponibilità di parcheggio e una bassa presenza di box rispetto alle abitazioni – suggerisce Fabiana Megliola Responsabile dell’ufficio studi del gruppo Tecnocasa –. Da valutare anche le zone ad alta presenza di uffici, soprattutto se non ben collegate con i mezzi pubblici".

Guardando al dettaglio delle principali città emergono dati interessanti. I rendimenti migliori si spuntano nelle zone di periferia, dove si riesce ad acquistare a buon mercato e affittare a canoni non troppo distanti da quelli del centro. Ecco perché, ad esempio, secondo Immobiliare.it i quartieri esterni di centri come Bari e Verona promettono una resa superiore a quelli di Milano e Roma.

A livello di prezzo, invece, più che il “blasone” della città è la scarsità dell’offerta a determinare i valori più alti, che si trovano quasi sempre nei centri storici. Roma è in testa e in alcune zone, come Campo dei Fiori, si incontrano annunci di vendita anche sui 100mila euro. Napoli e Firenze, invece, battono Milano. La media in pieno centro è sui 45-50mila euro, ma ci sono box in vendita al Vomero a 65mila euro e nel capoluogo toscano, attorno a Santa Croce, anche a 70mila. Mentre la particolarità di Genova – "tipica delle città di mare" secondo Lodigiani – è che molte zone esterne costino più di quelle interne alla città. È il caso ad esempio di Voltri o di Quinto, dove si rintracciano prezzi superiori ai 45mila euro. "

La fascia su cui concentrarsi, comunque, è quella compresa fra i 20 e i 30mila euro. In questo range si ottiene il risultato migliore come rapporto spesa-rendimento – osserva Lodigiani –. E va sempre considerato che una cosa è la domanda iniziale del proprietario, un’altra il prezzo finale, scontato anche del 15-20 per cento".

Fonti articolo: Ilsole24ore.com, vetrina web