Vendere casa al più alto prezzo possibile ma in un tempo ragionevole. 

È l’equilibrio a cui dovrebbe razionalmente puntare chi mette sul mercato un immobile. 

L’obiettivo principale è naturalmente massimizzare l’incasso, ma questo nella stragrande maggioranza dei casi non si realizza partendo da richieste fuori mercato, pensando magari che "tanto poi si fa sempre in tempo a scendere di prezzo".
Anche prendendo in considerazione i casi in cui non si ha bisogno di liquidità in tempi brevi, magari per effettuare un altro acquisto, si deve infatti tenere conto che un immobile che resta per molto tempo sul mercato può portare a sospetti (spesso infondati) sulla bontà dell’affare.

In primo luogo si può pensare che non sia stato ancora acquistato per qualche difetto o irregolarità, e non semplicemente perché il prezzo non è in linea con il mercato. Inoltre si rischia di perdere la possibilità di chiudere l’affare con chi "scarta" l’immobile a causa di una quotazione non ritenuta congrua, scegliendo nello stesso tempo altre soluzioni e uscendo quindi dal novero dei potenziali acquirenti. Evenienza assai dannosa soprattutto in contesti piccoli o per tipi di case che escono dai parametri medi di mercato e che quindi hanno una platea ridotta di interessati all’acquisto.
Stesso rischio si può ipotizzare per immobili che subiscono rapidi e consistenti sconti. Soprattutto in un contesto dove i tempi di vendita sono già elevati.

Tuttavia non si può certo rischiare di svendere l’immobile. Ecco perché la cosa più difficile per chi si appresta a vendere è cercare di presentarsi sulla piazza con una proposta di prezzo corretta e coerente con la concorrenza. Di conseguenza il primo suggerimento che si può dare a chi vende casa è di prendersi un po’ di tempo per individuare la giusta quotazione. Il che, attenzione, non per forza dovrà coincidere con il prezzo finale che si intende realizzare. Se come detto, non si deve esagerare con la richiesta iniziale, bisogna lasciare anche spazio a un margine di trattativa, che in genere è presente, soprattutto nella congiuntura attuale caratterizzata da molta offerta sul mercato e prezzi in via di stabilizzazione dopo un lungo periodo di calo. Lo "sconto" medio si aggira attorno al 15%, ma molto dipende da prezzi di partenza troppo alti e si tratta di un dato variabile da zona a zona.

Trovare il prezzo giusto può essere più facile se ci si rivolge a un’agenzia – è una delle prime scelte che ci si trova ad affrontare quando si decide di vendere – che conoscendo la piazza di riferimento potrà effettuare una corretta valutazione dell’immobile. Comunque è consigliabile non arrivare del tutto impreparati all’appuntamento. E in ogni caso è bene moltiplicare il più possibile i canali di vendita e preparare al meglio sia l’annuncio sia l’appartamento stesso alle visite.

Il primo passo per farsi un’idea dei prezzi è cercare sui siti di annunci e sulle pubblicazioni cartacee le quotazioni degli immobili simili a quello che si vuol mettere in vendita, scartando i prezzi che si scostano troppo dalla media verso l’alto e verso il basso e tenendo in mente le considerazioni fatte poco sopra. Si possono poi consultare via internet le quotazioni Omi (Osservatorio immobiliare dell'Agenzia delle Entrate) e i borsini immobiliari della propria zona.

Una volta che ci si è fatta l’idea del prezzo medio al mq (anche se la casa si vende sempre "a corpo" e non "a misura") bisogna poi valutare gli elementi che possono aumentare o diminuire il valore della propria abitazione (locali accessori, box, piano alto, esposizione, terrazzi, spese condominiali, classe energetica, ascensore eccetera). Una volta fissato il prezzo teorico di vendita va poi stabilire fino a quanto si è disposti a scendere qualora arrivino, come in genere succede, offerte al ribasso. Si può ovviamente decidere caso per caso, ma è bene stabilire una soglia per essere più pronti a una eventuale trattativa. E per definire i patti con l’eventuale agente immobiliare. 

Perché poi la trattativa vada in porto è importante poter soddisfare tutte le richieste di chi è interessato alla casa. È quindi consigliabile preparare con cura tutti i documenti utili a dare la più completa informazione fin dal primo momento. Inutile infatti nascondere alcuni elementi base: se l’acquirente non è uno sprovveduto ed è interessato all’immobile chiederà probabilmente documenti che se non già pronti dovranno essere forniti successivamente, con perdita di tempo di tutte le parti coinvolte. Una lista non esaustiva delle "carte" da preparare potrebbe comprendere:

- l’atto di provenienza (cioè quello ricevuto dal notaio nel momento del precedente acquisto, della donazione o dell’eredità);

- dall’atto emerge anche la rendita che determina le tasse che il compratore deve pagare; 

- una piantina conforme dell’immobile (vedi scheda) ed eventuale visura catastale;

- l’Ape (Attestato di prestazione energetica): è obbligatorio dal momento della pubblicazione dell’annuncio di vendita;

- il regolamento condominiale e il bilancio delle spese comuni (chi vende è tenuto a pagare fino al momento del rogito e per spese straordinarie già deliberate); 

- le certificazioni di sicurezza degli impianti.

Se non si ha nulla da nascondere, quindi, è evidente il vantaggio nella trattativa che sarà riconosciuta dalla controparte in termini di correttezza e di fiducia. Del resto, nascondere difetti della casa può essere una buon motivo per l’acquirente per ritirarsi dall'affare (o anche, nei casi più gravi, per far valere le proprie ragioni davanti al giudice). Il proprietario è responsabile dell’immobile fino alla vendita, quindi va valutata con attenzione la consegna anticipata delle chiavi.

Fonte articolo: IlSole24ore, vetrina web

Questa volta si fa sul serio.

Entro il 16 ottobre, quasi sempre per la prima volta, gli "intermediari immobiliari" verseranno la ritenuta del 21% sui canoni lordi pagati, a partire dall’11 settembre scorso, dai loro clienti-inquilini ai clienti-proprietari per affitti brevi (sino a 30 giorni e stipulati a partire dal 1° giugno scorso). 

Un adempimento che di fatto sta slittando da mesi e sul quale pendono anche i ricorsi al Tar e al garante Antitrust da parte di Airbnb.
Il primo appuntamento indicato dalla normativa (Dl 50/2017, articolo 4) era, indubitabilmente, il 16 luglio per i canoni consegnati ai proprietari già nel mese di giugno. Ma l’applicazione dello Statuto del contribuente, che prevede il trascorrere di 60 giorni a partire dall’emanazione delle disposizioni, convenzionalmente individuate nel provvedimento delle Entrate pubblicato il 12 luglio 2017, fa sì che il primo giorno di applicazione della disciplina sia, appunto, lunedì 11 settembre 2017.

Cosa deve fare l’agente 

Sulle somme riversate ai locatori dall’11 settembre, quindi, l’intermediario deve operare la ritenuta. Ma il versamento delle ritenute al Fisco può avvenire entro il 16 ottobre. "Per i canoni incassati e versati in precedenza quindi - spiega il neopresidente Fiaip Giambattista Baccarini - al tavolo con gli operatori le Entrate hanno spiegato che non scatteranno sanzioni per il mancato adempimento". 

Per contratti di locazione breve si intendono quelli abitativi, stipulati a decorrere dal 1° giugno 2017 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, di durata non superiore a 30 giorni, anche se prevedono la prestazione di servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, comprese le sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.
Il versamento al proprietario deve quindi essere pari al 79% del canone lordo. A parte va fatta la fattura per il compenso dovuto all’intermediario. La formula ideale, con un canone lordo di 1.000 euro e una provvigione di 100 euro , sarebbe questa:
- effettuare la ritenuta di 210 euro; 

- versare al proprietario 668 euro, indicando nella distinta la ritenuta effettuata e il dovuto di 100 euro per la provvigione e di 22 euro di Iva sulla stessa (inviando contestualmente o allegando la fattura di 100 euro + Iva del 22 per cento). 

Imposta di soggiorno 

Dal 24 giugno 2017 (data di entrata in vigore della legge 96/2017, che ha convertito il Dl 50/2017), il "soggetto che incassa il canone o il corrispettivo" dall’inquilino di qualunque contratto (anche non breve e anche se il locatore è un’impresa), oppure che "interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi", è il "responsabile del pagamento" del "contributo di soggiorno", previsto solo per il Comune di Roma dall’articolo 14, comma 16, lettera e), decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, e dell’eventuale "imposta di soggiorno", istituita dagli altri Comuni capoluogo di provincia, dalle unioni di Comuni e dai Comuni inclusi negli elenchi regionali delle località turistiche o città d’arte (articolo 4 del Dlgs 23/2011).

Questi due soggetti (chi incassa e chi interviene nel pagamento) sono "responsabili del pagamento" e si presume che debbano effettuare il pagamento. Quindi il modello F24 di versamento e l’eventuale bollettino postale o conto corrente di partenza del bonifico (se previsti dalla delibera comunale) dovranno essere intestati a loro. Se l’ente sceglie il pagamento con F24, i codici tributo da utilizzare, sia per l’imposta che per il contributo di soggiorno, sono il 3936, il 3937 (interessi) e il 3938 (sanzioni), come da risoluzioni 74/E/2011 e 64/E/2017.

Sia l’imposta che il contributo di soggiorno, comunque, continueranno a rimanere "a carico di chi alloggia nelle strutture ricettive del territorio", anche se il pagamento effettivo viene effettuato dall’intermediario o dal gestore del portale internet.
Quindi l’imposta di soggiorno va chiesta per tempo dall’intermediario all’inquilino e tenuta ben distinta dal canone.

Agente o mandatario 

Rimangono alcuni aspetti importanti che l’Agenzia delle Entrate, con il provvedimento previsto dalla legge di conversione del Dl 50/2017 (legge 96/2017), dovrebbe affrontare. 
Uno riguarda la figura dell’intermediario: alcuni sostengono che quando si configura un rapporto di mandato con rappresentanza (in pratica a firmare il contratto in nome e per conto del proprietario è il mandatario) si sarebbe fuori dal perimetro degli "intermediari" previsti dalla norma. Ma la definizione della legge appare molto ampia. 

Altro aspetto è quello di chi agisce in attività d’impresa e non più come privato: la legge ne delega alle Entrate l’individuazione. "I parametri - spiega Alessandro Cattelan, esperto fiscale di Fimaa - saranno con tutta probabilità i seguenti: frequenza annuale delle locazioni, numero degli immobili locati e tipologia dei servizi accessori con rinvio alla normativa regionale" . 

Fonte articolo: IlSole24ore, vetrina web.

La clausola inserita nel contratto di mediazione “ad affare fatto” non comporta il venir meno della provvigione da corrispondere all'agente anche se poi la vendita non si perfeziona.

A dirlo è una recente ordinanza della Corte di Cassazione, come spiegato dall'Avv. Giuseppe Donato Nuzzo. 

Ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione è sufficiente anche la sottoscrizione del preliminare tra le parti, indipendentemente dalla mancata conclusione del contratto definitivo. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 21575 del 18 settembre 2017.

Accolto il ricorso del mediatore: il diritto alla provvigione sorge per aver messo in relazione le parti.

Il caso – Il titolare di un'agenzia immobiliare ricorreva contro la sentenza con la quale la Corte d'Appello di Venezia gli aveva negato il pagamento di 3.000,00 euro a titolo di provvigione dovuta per l'attività di mediazione svolta.
Secondo i giudici territoriali, la clausola inserita nel contratto di mediazione, secondo cui "resta inteso che il compenso sopra indicato non sarà dovuto in caso di mancata vendita" configurerebbe una condizione sospensiva, che subordinava il compenso del mediatore al positivo esito della compravendita.

E poiché, nel caso di specie, le parti, dopo il preliminare, non avevano stipulato il rogito definitivo, tale condizione non si sarebbe verificata.

La Corte ricorda anzitutto che, ai sensi dell'art. 1754 c.c., si qualifica mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione dell'affare, risultando idonea, al fine del riconoscimento del diritto alla provvigione, anche l'esplicazione della semplice attività consistente nella ricerca ed indicazione dell'altro contraente o nellasegnalazione dell'affare.

Ciò vuol dire che, perché sorga il diritto del mediatore al compenso, è sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera dallo stesso svolta per l'avvicinamento dei contraenti, purché, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e, poi, valorizzata dalle parti. Il fondamento del diritto al compenso è dunque da ricercarsi nell'attività di mediazione, che si concreta nella messa in relazione delle parti, costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell'affare.

Nel caso di specie, dunque, la conclusione dell'affare è senz'altro integrata dalla conclusione del contratto preliminare di vendita intervenuto tra le parti, mentre, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, sono indifferenti le vicende successive che hanno condotto le parti a non concludere il contratto definitivo.

Alla conclusione del preliminare va riconosciuto l'effetto dell'insorgere del diritto alla provvigione, indipendentemente dalla scadenza o meno del mandato. Secondo i giudici di Piazza Cavour, inoltre, è errata l'interpretazione della clausola inserita nel contratto di mediazionefornita dalla corte d'appello, perché contraria ai principi di correttezza e buona fede e che si presta a "comportamenti elusivi" che "tolgono effetto allo stesso contratto di incarico".

Per la Suprema Corte, invece, "appare ragionevole ritenere che l'espressione “il compenso non sarà dovuto in caso di mancata vendita” debba essere intesa quale vendita non in senso giuridico, ma in senso economico, quale mancata conclusione dell'affare".

Fonte articolo: Idealista.it

La "tassa Airbnb" trova i suoi contorni.

Con la riunione di ieri del tavolo Mef-Agenzia-operatori (agenzie e eportali immobiliari) sono stati definiti alcuni aspetti importanti, a cominciare dalla base imponibile su cui applicare la cedolare.

Giambattista Baccarini, da pochi giorni Presidente della Fiaip (eletto in continuità con il Presidente uscente Paolo Righi), al debutto nella sua veste ufficiale, spiega che "a conclusione di un percorso sono risolti tanti dubbi: la base imponibile è, per le Entrate, quella del canone dovuto al proprietario-cliente dall’agente immobiliare. Quindi la provvigione dell’agente va fatturata a parte e non trattenuta direttamente dal canone. Questo porrà un problema ai portali che trattengono le provvigioni da quanto versano al cliente, ma non alle agenzie".

La settimana prossima inizia la campagna informativa: ci sarà un provvedimento amministrativo dell’Agenzia che conterrà istruzioni dettagliate e le risposte alle domande delle associazioni. Troverà conferma ufficiale anche la tolleranza sulle ritenute che avrebbero dovuto essere versate dal 16 luglio in poi. La norma infatti prevede che l’intermediario (agenzia o portale) trattenga il 21% del canone incassato per contratti stipulati dal 1° giugno 2017, con cadenza mensile, il 16 del mese successivo all’incasso.

"Le Entrate, in conformità allo Statuto del contribuente, - spiega Baccarini - confermeranno la non applicabilità delle sanzioni sino all'11 settembre 2017, cioè 60 giorni dopo il provvedimento attuativo della norma (Dl 50/2017). In sostanza non si sanziona chi non ha fatto la ritenuta su canoni incassati dal 1° giugno all'11 settembre. Inoltre, l’obbligo di versare la ritenuta scatta sugli importi incassati a partire dal 12 settembre 2017, relativi a contratti stipulati dal 1° giugno 2017, e questo è un importante riconoscimento delle richieste avanzate da Fiaip tre mesi fa".

Il primo versamento sarà quindi effettuato il 16 ottobre 2017 e per il passato l’obbligo di pagare la cedolare resta sui proprietari, che adempiranno nel 2018.
Le Entrate prepareranno anche un video tutorial che verrà messo sul sito dell'Agenzia e su quelli degli operatori (il video è destinato anche ai clienti).

Daniele Mammani, Consulente legale della Fimaa, ricorda che l’associazionea è comunque favorevole alla disciplina che consente di pagare le tasse. "Oggi le Entrate sono state molto collaborative. È però rimasto aperto il problema del ricevimento, da parte dell’agente, dell’assegno del conduttore intestato al locatore, cui viene consegnato. Dato che l’agente “interviene” nel pagamento dovrebbe versare la ritenuta ma anticipandola di tasca propria: farsi intestare l’assegno è possibile solo se si è mandatari. Quindi la soluzione può essere solo quella di far pagare il conduttore con bonifico diretto al proprietario , così si è fuori dall’obbligo di ritenuta". La soluzione dei contanti è praticabile (l’agente potrebbe facilmente trattenerne il 21 per cento) ma solo sino a 3mila euro.

"L’Agenzia - conclude Mammani - ha detto che ci penserà ma teme l’elusione, anche se l’agente poi manda l’elenco di tutti i contratti stipulati e quindi i controlli sono facili".

Fonte articolo: IlSole24ore.com

Dal 1° giugno è entrata in vigore la cosiddetta tassa Airbnb che prevede il pagamento della cedolare secca per le locazioni turistiche inferiori a trenta giorni.

Pagamento che dovrà essere effettuato direttamente dagli intermediari immobiliari, come i portali web, che opereranno come sostituti d'imposta.
Ma vediamo quali sono gli aspetti ancora da chiarire sulla nuova normativa.

Il primo giugno 2017 è entrata in vigore l'imposta speciale introdotta con la manovra di primavera (la cosiddetta "Manovrina", articolo 4 del Dl 50/2017), che prevede il pagamento della cedolare secca del 21% per tutti gli affitti brevi, inferiori ai 30 giorni, stipulati da persone fisiche direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online come Booking e Airbnb, ad esempio. Da qui il soprannome "tassa Airbnb".
La nuova imposta andrà a sostituire quella dell'Irpef e quella di registro che chi affitta è chiamato a pagare a fine anno con la dichiarazione dei redditi.

Gli obblighi degli intermediari

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, devono trasmettere i dati relativi ai contratti di cui ai punti precedenti conclusi per il loro tramite.

L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è punita con la sanzione da 250 a 2.000 euro, ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

Il pagamento della tassa e l'ipotesi del doppio intermediario

Sappiamo chei redditi rivenienti dai contratti di locazione breve previsti dall'art. 4 del decreto-legge n. 50 del 2017, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, è previsto l'assoggettamento, su opzione, alle disposizioni relative alla cedolare secca di cui all'articolo 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento.

Premesso ciò, tuttavia, occorre evidenziare che non deve essere eseguito alcun versamento dall'intermediario che non riceve il pagamento per l'affitto (deve essere quindi il proprietario a pagare la cedolare secca); i proprietari che si servono di doppio intermediario invece al contrario rischiano di pagare due volte.
Tale situazione, secondo alcune precisazioni della stampa specializzata, si potrebbe verificare nel caso in cui le agenzie immobiliari incassano gli importi dei canoni di affitto mediante i siti web e poi li girano ai proprietari.

In questo caso (seguendo la lettura della norma) il portale dovrebbe operare una prima trattenuta del 21% e l'agente immobiliare una seconda. Di conseguenze il canone per l'affitto risulterebbe decurtato del 42%, una tassazione decisamente assurda per chi affitta a breve termine.

L'eventuale pagamento della tassa da parte di altro soggetto

Preliminarmente è importante precisare che non si può stipulare un contratto di locazione su un immobile che non è di proprietà, salvo i casi di usufrutto o sublocazione.
Se il conto corrente sul quale vengono versati i corrispettivi dei guadagni su Airbnb appartiene a soggetto diverso dal proprietario titolare dell'account, sarà comunque da imputare a costui la tassazione.

Quindi, il versamento della tassa Airbnb avverrebbe tramite l'intermediario per cui i siti sono chiamati ad agire come sostituti di imposta.
Sarà la piattaforma a versare allo Stato la cedolare secca per poi rifarsi sull'utente trattenendola dagli introiti dell'affitto Airbnb.

In conclusione

Nonostante le critiche pervenute su questi aspetti, secondo la novità legislativa (cd "Manovrina"), salvo modifiche in sede di conversione, il versamento della tassa Airbnb avverrebbe tramite l'intermediario per cui i siti sono chiamati ad agire come sostituti di imposta. Sarà la piattaforma a versare allo Stato la cedolare secca per poi rifarsi sull'utente trattenendola dagli introiti dell'affitto Airbnb.

Fonte articolo: Idealista.it

Come ogni trimestre la Banca d’Italia, in collaborazione con Tecnoborsa, ha condotto un sondaggio sugli Agenti immobiliari per capirne lo stato d’animo e le attese nei confronti del mercato immobiliare delle compravendite e degli affitti nel residenziale.

Tra i mesi di marzo e aprile sono stati intervistati 1.413 professionisti, che hanno concordato su un aumento della domanda anche nel primo trimestre del 2017.

Incarichi di vendita

Sono aumentati, a detta degli operatori che hanno risposto al sondaggio, sia i potenziali acquirenti che gli incarichi di vendita: in questo caso il saldo fra chi ne percepisce un incremento e chi ne denuncia una diminuzione è salito al 13,8%, contro il 12,6% di gennaio. A contribuire a questo aumento sono state soprattutto le percezioni di chi opera nelle aree non urbane e non metropolitane.

TEMPI DI VENDITA

I tempi di vendita si sono ridotti, anche se risulta di poco positivo il saldo tra chi ha rilevato un aumento delle giacenze di incarichi e chi invece ne ha notato una diminuzione. Sale invece il saldo fra le attese positive e quelle negative, attestandosi sul 18,1%.

IN CRESCITA LA FIDUCIA

Cresce l’ottimismo delle aspettative per il medio periodo, vale a dire per i prossimi due anni: il 50% degli agenti immobiliari intervistati si è detto fiducioso, contro il 43,6% dell’ultimo sondaggio. È aumentato di mezzo punto percentuale lo sconto medio sul prezzo di vendita chiesto inizialmente. Per quanto riguarda gli affitti, infine, sale la percezione di pressioni al ribasso per i canoni ma si attende il miglioramento del comparto.

Fonte articolo: Immobiliare.it

Tra le voci contrarie all'introduzione della nuova tassazione sulle locazioni brevi, la cosiddetta tassa Airbnb, c'è quella degli agenti immobiliari.

Le principali associazioni italiani dei mediatori che operano nel settore si sono dette contrarie all'approvazione di una normativa che "lungi dal colpire gli evasori, graverà proprio su chi opera legalmente nel mercato".

L'audizione di Fiaip

In audizione davanti alle commissioni Bilancio di Camera e Senato sulla manovrina bis, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali Fiaip ha affermato che la nuova forma di tassazione degli affitti brevi sembra "una norma buttata lì pensando di colpire Airbnb, ma ha sbagliato mira, ha colpito noi che siamo gli unici con la residenza in Italia e che paghiamo le tasse in Italia. Loro che non hanno una stabile organizzazione continueranno ad operare liberamente". 

Gli adempimenti previsti nel decreto, "oltre ad essere inutili risultano eccessivamente gravosi con la conseguenza che finiranno per favorire ancora di più l'abusivismo e l'evasione, poiché l'obbligo non avrà alcun impatto su chi già rispetta i propri obblighi fiscali, mentre chi già non vi provvede non sarà certamente indotto a rispettarli, anzi aggirerà l'intermediario".

La lettera aperta di Fimaa

Sul tema è intervenuto anche il Presidente della Federazione Mediatori d'Affari (Fimaa) Santino Taverna, in una lettera aperta al Governo. "L’Associazione da me rappresentata manifesta apertamente il proprio apprezzamento per la volontà del Governo di fare chiarezza nel campo delle locazioni brevi, ma rileva come il rispetto delle leggi vigenti non possa avere come attenzione ed interesse unicamente l’evasione fiscale. Il rispetto delle leggi vigenti impone di porre attenzione - e contrastare - anche il fenomeno dell’abusivismo".

"Il decreto legge n. 50/2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 24.4.2017, all’art. 4 cita: “i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line”; tali norme si riferiscono quindi anche ai soggetti (portali internet) che non si limitano alla semplice pubblicazione di annunci, ma che, “anche attraverso la gestione di portali online”, svolgono attività finalizzata alla conclusione di contratti di natura immobiliare tra le parti messe in contatto, e quindi un’ “attività di intermediazione immobiliare”.

"Tale attività, legata non solo alla disciplina delle locazioni immobiliari, viene però svolta abusivamente perché nessuno di tali soggetti possiede, e rispetta, i requisiti previsti per legge (v. legge n. 39/1989) per poterla esercitare. Effettuano tali soggetti gli adempimenti antiriciclaggio? Hanno una assicurazione professionale per la tutela del cliente? Rispondono in solido dell’omessa registrazione dei contratti loro tramite conclusi? Rispondono per i vizi e difetti dell’immobile che dovevano essere conosciuti con l’ordinaria diligenza? O percepiscono solo le provvigioni?"

"Per essere legittimati a percepire le provvigioni per un’attività di intermediazione immobiliare bisogna soddisfare tutti i requisiti sopra descritti (e non solo) e quindi ben venga che finalmente il legislatore dia atto che vi sono dei portali che effettuano l’attività di intermediazione immobiliare (come più volte denunciato da FIMAA), ma si verifichi se tali portali abbiano, o meno, i requisiti per svolgere l’attività".

Fonte articolo: Idealista.it

Quali sono i requisiti per esercitare la professione di agente immobiliare? E quando si matura il diritto alla provvigione? 

La figura del mediatore immobiliare è disciplinata dal codice civile dagli articoli 1754-1765 c.c, l’esercizio di tale professione presuppone l’esistenza di determinati requisiti, così come la maturazione del compenso che ne deriva è condizionata dall’effettiva conclusione dell’affare per effetto del suo intervento.

Le peculiarità della professione

Tre sono gli aspetti da valutare per stabilire quali sono le peculiarità più rilevanti di tale professione e cioè:

1. quando un soggetto può essere definito mediatore e quali condizioni richiede la legge per l’esercizio di tale professione;

2. quando sorge il diritto alla provvigione e cosa si intende con l’espressione “affare concluso”;

3. quando non matura il diritto alla provvigione.

CHI E' IL MEDIATORE?

Il mediatore, come di evince dalla definizione fornita dall’articolo 1754 del codice civile è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un “affare”, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza, o di rappresentanza.
Il legislatore nel testo di tale norma fa riferimento esclusivamente al concetto di affare concluso e non al contratto, volutamente utilizzando un termine ampio e generico in modo da ricomprendere nell’ambito di applicazione qualsiasi operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio dal quale discende il diritto alla provvigione.

È opportuno ricordare, inoltre, che affinché l’attività svolta dal mediatore possa ricevere adeguata tutela legale, e tale professionista possa vantare il suo diritto al compenso, è necessario che sussistano determinate condizioni.
Fra tali condizioni figura l’obbligo di iscrizione al Rea ed al Registro delle Imprese.

La necessità di regolamentare l’attività di mediatore immobiliare è stata soddisfatta dalla legge n. 39/1989 che prevedeva, per l’esercizio di tale attività, l’obbligo di iscrizione in un apposito ruolo. Tale ruolo è stato soppresso dal decreto legislativo n. 59/2010 ed attualmente prevede che l’esercizio dell’attività di mediazione è assoggettata all’obbligo di presentare una dichiarazione di inizio attività alla Camera di commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura che, dopo aver verificato l’esistenza dei requisiti, procede all’iscrizione nel Registro delle Imprese, se l’attività è esercitata in forma di impresa, oppure nel Repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) nel caso in cui ad esercitare l’attività sia una persona fisica.

Il mediatore che esercita l’attività senza essere iscritto non potrà pretendere alcun diritto alla provvigione e sarà punito con sanzione pecuniaria, inoltre nel caso in cui il professionista percepisca la provvigione, pur in assenza di iscrizione, sarà obbligato a restituirla alle parti.

IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE

Quando matura il diritto alla provvigione e cosa si intende con l’espressione “affare concluso”. Il diritto alla provvigione matura quando l’affare fra le parti è concluso per effetto dell’intervento del mediatore.

L’affare può considerarsi concluso quando fra le parti è sorto un valido rapporto obbligatorio, come accade in caso di stipula di contratto preliminare, che legittima ciascuna delle parti ad agire in giudizio per il rispetto del vincolo giuridico sorto oppure per il risarcimento del danno. In caso di stipula fra le parti di contratto preliminare il diritto al compenso del mediatore sorge a prescindere dalla successiva stipula del contratto definitivo. (Cass.civ., 30.11.2015 n. 24397)

Invece, la giurisprudenza, ha evidenziato che l’affare non può considerarsi concluso quando fra le parti abbiano fatto ricorso, ad esempio, ad una semplice “minuta”che rientrando nella fase delle trattative contrattuali non può essere considerata come valido vincolo giuridico che legittima il diritto alla provvigione del mediatore.(Cass. civ. 2.4.2009 n. 8038; Trib. Venezia 30.8.2002).

Oltre alla conclusione dell’affare, e quindi al sorgere fra le parti di un valido vincolo giuridico, il diritto al compenso del mediatore sorge quando l’affare è stato concluso per effetto del suo intervento. In pratica è necessario che l’attività svolta dal mediatore deve rappresentare l’antecedente causale dell’affare, di conseguenza per stabilire se il mediatore può vantare il suo diritto alla provvigione, occorre verificare se senza il suo intervento l’affare non si sarebbe concluso.

Il diritto al compenso di tale professionista, quindi, sorge:

1. quando abbia messo semplicemente in relazione le parti, non essendo necessario la sua presenza durante tutte le fasi della trattativa contrattuale (corte di appello milano, sez. I, 15.3.2016);

2. quando, in assenza di specifico incarico, la parte abbia accettato l’attività del mediatore traendone vantaggio (tribunale di trento, 23.2.2016);

3. in caso di conclusione del solo contratto preliminare non essendo necessario la stipula del definitivo per la maturazione del compenso.

Quando non sorge il diritto al compenso del mediatore? Il mediatore non può vantare alcun diritto al compenso:

1. quando non è iscritto al rea, o in caso di attività esercitata in forma di impresa, in caso di mancata iscrizione al registro delle imprese;

2. quando l’affare non è stato concluso per effetto del suo intervento;

3. quando il suo intervento è stato inutile e cioè quando le parti, inizialmente messe in relazione dal mediatore, non concludono alcun affare e tramite autonome nuove iniziative concludono l’affare a condizioni diverse rispetto a quelle proposte dal mediatore (stabilendo ad esempio un prezzo di vendita inferiore rispetto a quello proposto dal mediatore) (tribunale di roma, sez. X, sentenza 17 gennaio 2017, n. 656);

4. quando l’acquirente abbia formulato una proposta irrevocabile di acquisto sottoscrivendo una semplice “minuta”o “puntazione”. (tribunale di torino, sez. I, 14.3.2016).

Fonte articolo: Idealista.it