Compravendita di un immobile oggetto di detrazioni edilizie: i passi da compiere

L’anno scorso 8,2 milioni di contribuenti hanno usato la detrazione sul recupero edilizio nella dichiarazione dei redditi.

Basta questa cifra, ricavata dalle statistiche delle Finanze, a spiegare perché è importante sapere cosa succede quando si acquista una casa ristrutturata.

La possibilità di imbattersi in un venditore che sta sfruttando i bonus sui lavori è tutt’altro che remota. E il destino della detrazione andrebbe affrontato in anticipo per evitare brutte sorprese o discussioni.
La regola è dettata dall’articolo 16-bis del Tuir, norma-base della detrazione del 36% (maggiorata al 50% fino a fine 2017). Al comma 8 si dice che in caso di vendita dell’unità immobiliare "la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare". 

In generale, il fatto che il bonus segua la casa pone il venditore in una posizione di debolezza negoziale, perché deve esplicitare la presenza di un rimborso fiscale che la legge – in assenza di accordi diversi – attribuisce al compratore. E questo potrebbe dare agli acquirenti più attenti una leva da azionare nella trattativa, reclamando ad esempio una riduzione del prezzo. Il venditore, comunque, non è tenuto a specificare gli importi in ballo, né il numero di rate rimaste. 

I LAVORI E LE DETRAZIONI TRASFERIBILI

Le detrazioni trasferibili riguardano gli interventi agevolati dal 36-50% che il proprietario può eseguire nelle singole unità abitative (il comma 8 richiama le opere indicate al comma 1 dello stesso articolo 16-bis del Tuir): dalla manutenzione straordinaria, (come lo spostamento di una parete), fino alle opere per la prevenzione di atti illeciti (come l’installazione di inferriate), la costruzione di box auto pertinenziali e la bonifica dell’amianto.

La legge cita la vendita dell’unità "sulla quale sono stati realizzati gli interventi", ma nella lista dei lavori ammessi sono compresi gli interventi sulle parti comuni (alla lettera a) del comma 1). Si deve ritenere, quindi, che chi compra un appartamento – salvo diverso accordo con il venditore – acquisisca anche le rate residue della detrazione per lavori condominiali. In questo caso, sarà l’amministratore di condominio a dover dare al compratore una copia della certificazione per i lavori che aveva rilasciato a suo tempo al venditore.

In virtù del rimando generale al 36%, tutte le regole viste fin qui si applicano anche alla detrazione sulla riqualificazione energetica del 55%, ora al 65%, aumentabile fino al 75% per lavori ad alta efficienza (circolare 19/E, par. 1.7). Non si trasferisce, invece, il bonus del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici abbinato ai lavori.
Le Entrate l’hanno detto rispondendo a un quesito che riguardava il decesso del beneficiario e il trasferimento dell’immobile mortis causa (circolare 17/E/2015, par. 4.6) . Secondo l’Ance, però, la motivazione vale anche per la cessione per atto tra vivi: il motivo per cui il bonus mobili non si trasferisce, infatti, è che l’articolo 16-bis riguarda solo le agevolazioni per il recupero edilizio e la riqualificazione energetica degli edifici.

LE CESSIONI

L’espressione "vendita" non va presa alla lettera. Il trasferimento dei bonus si applica a tutte le ipotesi di cessione, comprese quindi le permute e le donazioni (circolare 57/1998 delle Finanze).
Se invece viene venduta solo una quota della proprietà, o la nuda proprietà, la detrazione resta al venditore (circolare 24/E/2004), a meno che la quota ceduta non ricomponga la piena proprietà in capo all’acquirente: in quest’ultimo caso l’operazione è assimilata alla cessione vera e propria.

I DOCUMENTI CHE VANNO CONSEGNATI A CHI COMPRA

Anche se la legge parla di "accordo", il fisco vuole che l’intesa sulle rate residue di detrazione sia scritta nel rogito. Lo si comprende dalla circolare 19/E/2012 (par. 1.8) e dalla guida "Ristrutturazioni edilizie" dell’Agenzia, che richiede "specifiche indicazioni nell’atto di compravendita". Così, ad esempio, se ci fosse un accordo nel compromesso che per una svista non viene “ripetuto” nel rogito, la detrazione passerebbe al compratore.

Né la normativa, né l’Agenzia richiedono formule particolari, sarà quindi il notaio a valutare la dicitura più appropriata.
L’eventuale intesa tra le parti ha anche delle ricadute a livello documentale. Infatti, quando il bonus transita all’acquirente, il venditore è tenuto a consegnargli le ricevute dei bonifici, le fatture, gli eventuali titoli abilitativi e gli altri documenti che dovranno essere mostrati alle Entrate in caso di controllo, come ad esempio gli allegati tramessi all’Enea per gli interventi agevolati dall’ecobonus.

Si tratta di un punto molto delicato: è evidente che il venditore potrebbe non aver voglia di collaborare, se non conosce la legge e dopo il rogito si accorge di aver perso la detrazione. E a quel punto l’acquirente dovrebbe iniziare una discussione e forse un contenzioso in sede civile. Ragion per cui è bene pattuire la consegna dei documenti al rogito.
Un altro punto delicato è la possibilità di rettificare in seguito l’atto d’acquisto con l’intervento del notaio: operazione teoricamente fattibile con l’ok dell’acquirente, perché dopotutto cambia solo la spettanza del bonus e non vengono violati i princìpi fissati dallo Statuto del contribuente, ma sull’ammissibilità della quale non ci sono prese di posizione dell’Agenzia.

Il DOVERE DELL'AGENTE IMMOBILIARE E' DI AVVISARE CHI VENDE

Il passaggio del bonus edilizio da venditore ad acquirente può facilitare la trattativa di compravendita immobiliare, rendendo l’immobile più interessante agli occhi di chi cerca casa. Eppure chi vende spesso è disinformato e, se in ballo ci sono detrazioni importanti, difficilmente è disposto a cederle dopo aver investito.
Il più delle volte la normativa non è conosciuta dalle parti, tanto che in alcuni casi il venditore rischia di perdere l’agevolazione senza saperlo.

"Quando ci affidano un incarico – afferma Marco Anzini, team manager per il Nord Est di Tecnocasa – noi avvisiamo sempre il venditore, anche se poi in pochi di fatto chiedono di esplicitarlo nel rogito". Veniamo da periodi di mercato molto difficili, tanto che pur di vendere ora “si è disposti a tutto”. "Gli incentivi – aggiunge Anzini - possono essere usati per fare gola e invogliare gli acquirenti che, non solo oggi comprano a un prezzo migliore, ma con i bonus inoltre si portano a casa un immobile più interessante".

Durante le trattative per la vendita di unità su cui è “attivo” un bonus edilizio (o più di uno) a fare la differenza è l’importo della detrazione ancora da incassare. Nonostante, infatti, l’immobile acquisti valore se corredato di bonus, non tutti i proprietari sono disponibili a cedere i benefici dopo aver sostenuto investimenti ingenti. In particolare se l’intervento è stato fatto da poco e, quindi, sono ancora tante le quote da portare in dichiarazione dei redditi. "Di solito, anche per un fattore psicologico, il proprietario tende a tenere per sè l’agevolazione", afferma Fabrizio Segalerba, agente immobiliare Fiaip di Genova. "In questi casi – aggiunge – è bene chiarire le cose fin dalla proposta di acquisto, per evitare fraintendimenti poi".

La chiarezza è ancor più fondamentale quando all’unità immobiliare sono legati bonus edilizi per lavori condominiali sostenuti (o deliberati) dal venditore: il solo saldo delle spese condominiali è sempre stato un elemento cruciale delle trattative e ora il nodo dell’eredità fiscale delle detrazioni rende ancora più urgente la collaborazione tra agenti immobiliari e amministratori di condominio. Sono questi ultimi, infatti, a dover fornire prontamente tutta la documentazione alle parti, per valutare al meglio l’accordo. 

"Per non scendere troppo con i ribassi sul prezzo – spiega Segalerba della Fiaip di Genova – alcuni venditori sono disposti a lasciare la detrazione legata ai lavori condominiali. Ad esempio, l’installazione delle termovavole. Un po’ meno quando sono stati rifatti il tetto o le facciate, e quindi gli importi sono più elevati". 

Dall’altra parte, accade sempre più spesso che gli acquirenti interessati alle nuove costruzioni chiedano informazioni sulle agevolazioni fiscali: sul mercato non mancano i costruttori che usano come leva pubblicitaria la vendita con il bonus a favore dell’acquirente.

Come in tutte le trattative di natura negoziale, avere più opzioni di scelta aiuta a trovare un accordo e, quindi, a favorire il mercato immobiliare. 

Fonte articolo: IlSole24Ore, vetrina web