Condominio Day: domande attuali e risposte degli esperti

Pubblichiamo tra le domande e risposte più interessanti di ieri alla giornata del Condominio Day organizzata dal Quotidiano Condominio del Sole 24 Ore e che ha coinvolto 100 esperti. 

Le domande sono state raccolte nei giorni precedenti tra i lettori, professionisti e condòmini.

CONDOMINIO MINIMO E DETRAZIONE EDILIZIE 

La proprietaria di una palazzina, costituita da due unità abitative distinte, può usufruire della detrazione del 50% per le spese di ristrutturazione relative alla manutenzione delle parti comuni del fabbricato considerando che un appartamento è la sua abitazione principale mentre l’altro è stato concesso in comodato d’uso gratuito alla madre? 

Il caso di specie può essere considerato condominio minimo per il quale l’Agenzia delle entrate, con la circolare 3/E/2016, ha chiarito che i condomìni che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni , purchè: “ il pagamento sia effettuato mediante apposito bonifico bancario/postale (sul quale sia operata la ritenuta d’acconto da parte di banche o Posta) “ in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute riportando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico. Il contribuente dovrà dimostrare, in sede di controllo, che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio. Se per la presentazione della dichiarazione dei redditi si rivolge a un Caf o a un intermediario abilitato, è tenuto ad esibire un’autocertificazione che attesti i lavori effettuati e che indichi i dati catastali degli immobili del condominio. Ovviamente, la madre in qualità di comodatario avrebbe diritto a usufruire della detrazione e le spese dovrebbero essere ripartite tra le due unità abitative.

CONTABILIZZAZIONE: DEROGHE, SANZIONI E DETRAZIONI FISCALI

Quali sono le sanzioni nelle quali incorre il proprietario dell’immobile che non effettua l’installazione dei dispositivi di contabilizzazione individuale nei termini previsti? In quali casi è possibile derogare? 

Il proprietario dell’unità immobiliare che non installa, entro il termine previsto, un sotto-contatore, è soggetto ad una sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2500 euro per ciascuna unità immobiliare. Tale disposizione non si applica quando da una relazione tecnica di un progettista o di un tecnico abilitato risulta che l’installazione del contatore individuale non è tecnicamente possibile, o non è efficiente in termini di costi, o non è proporzionata rispetto ai risparmi energetici potenziali (Dlgs 141/2016, articolo 16 comma 6). 
La nuova formulazione della lettera b), e la relativa sanzione, sono decisamente più chiare, in quanto individuano in modo immediato il responsabile (il proprietario dell’unità immobiliare, che, ai sensi del Dpr 74/2013, è anche proprietario o comproprietario dell’impianto), la scadenza (il 31/12/2016), e la sanzione in caso di mancato rispetto dell’obbligo (da 500 a 2.500 euro). Sono anche specificati i casi in cui si può derogare: non fattibilità tecnica o non convenienza economica in funzione dei risparmi attivati dalla spesa iniziale per effettuare l’intervento. Entrambe devono però essere attestate, tramite una relazione, da un professionista abilitato alla progettazione di impianti centralizzati. Il legislatore propone (senza però imporla) la norma Uni En 15459 come riferimento per effettuare le valutazioni analitiche di convenienza economica. Si sottolinea che, diversamente dal passato, anche la convenienza economica è considerata come occasione di deroga alla installazione di sotto-contatori per la contabilizzazione diretta dell’energia.

Nel condominio da me amministrato, per adeguarci, abbiamo installato valvole termostatiche, ripartitori, antenne, contacalorie in centrale termica, pompa circolazione modulante a giri variabili, collaudo sistema gateway. Tali lavori usufruiscono della detrazione fiscale? Se si, del 50% o 65%?

La detrazione fiscale per i contabilizzatori di calore è pari al 50% delle spese sostenute, detraibili come spese per interventi di risparmio energetico; come tali hanno diritto, fino al 31 dicembre 2016, della detrazione pari al 50% per un importo massimo di spesa di 96.000 euro, qualora l’installazione non avvenga insieme alla sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione oppure con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia.
Il 65% delle spese sono detraibili come spese per interventi di riqualificazione energetica (per un importo massimo di spesa di 30.000 euro) qualora l’installazione avvenga insieme alla sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione oppure con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia. 
 

NESSUNA RITENUTA SULLE SPESE PER RISTRUTTURAZIONE 

Un condominio riceve la fattura per un intervento di ristrutturazione edilizia effettuato da una ditta. All’atto del pagamento della prestazione la banca ha operato la ritenuta dell’8%. Si chiede se anche il condominio dovrà operare la ritenuta d’acconto del 4%. 

Sulle somme corrisposte alle imprese e ai professionisti pagate dai condomìni mediante bonifici bancari o postali, al fine di avvalersi delle agevolazioni fiscali previste per interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica, non si deve operare alcuna ritenuta d’acconto. Infatti, al fine di evitare che imprese e professionisti subiscano un doppio prelievo, si applica la sola ritenuta (effettuata da banche o Poste italiane Spa) prevista dal Dl 78/2010 (pari, dal 1° gennaio 2015, all’8%).

Vendita immobile locato

Quali sono i miei obblighi verso il conduttore qualora io decidessi di alienare il mio appartamento?

Quando per legge (ma non accade per le unità immobiliari di proprietà di privati cittadini) o per contratto (se pattuito) il conduttore ha diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile locato si devono comunicare al conduttore le condizioni della vendita ed attendere i termini per l'esercizio del diritto di prelazione nell'acquisto. In caso contrario si può liberamente alienare l'immobile a terzi. E' necessario poi comunicare al conduttore i dati dell'acquirente. 

CEDOLARE SECCA

Il proprietario di un appartamento affitta una stanza con un contratto agevolato art. 2, comma 3 legge 431/1998 una seconda stanza con un contratto transitorio art. 5, comma 1 legge 431/1998 ed una terza stanza ad uno studente universitario con contratto transitorio art. 5, comma 2 legge 431/1998. E’ possibile stipulare tutti i contratti a cedolare secca?

Sì. La cedolare secca è applicabile a tutti i contratti indicati. 

SPESE INFILTRAZIONI, PROPRIETARIO O INQUILINO?

Dovendo fare intervento per sitemazione infiltrazioni di acqua piovana nelle cantine, la spesa va imputata alla proprietà o all'inquilino?

Gli interventi di manutenzione straordinaria, è questo sembra il caso, sono a carico della proprietà. 

Fonte articolo: IlSole24Ore, vetrina web