Imu-Tasi: chi paga in caso di comproprietà ed affitto?

Una casa, un proprietario. Questa è senz’altro la situazione più lineare in vista dell’acconto Imu e Tasi del prossimo 16 giugno. Il problema è che molti dei 25,7 milioni di contribuenti titolari di immobili sono al centro di incroci più o meno ingarbugliati, che complicano il calcolo dell’imposta.

Dire esattamente quanti proprietari siano coinvolti è impossibile, ma i dati ufficiali aiutano a tracciare i contorni di un fenomeno che coinvolge alcuni milioni di contribuenti.

Il primo caso è quello della comproprietà. Se un immobile appartiene a due persone, ognuno deve pagare la propria quota di tributo, a meno che il Comune non consenta “accorpamenti”.
Inoltre, nel caso dell’Imu – diversamente dalla Tasi – non c’è neppure quella che tecnicamente si chiama “solidarietà”: quindi se uno dei comproprietari non paga, il Comune non può chiedere l’intero importo agli altri.
Se i contitolari fanno lo stesso uso dell’immobile, le regole di calcolo sono identiche, altrimenti ognuno tassa la propria quota in base all’utilizzo. È l’ipotesi di due fratelli che hanno ereditato un’abitazione in cui risiede solo uno dei due: da quest’anno, il fratello che vi risiede è esentato da Imu e Tasi, mentre l’altro paga l’Imu sulla propria metà di immobile (ed eventualmente la Tasi, se istituita dal Comune).

Ma le situazioni possono essere molto più articolate. Perché su una stessa casa potrebbero ad esempio incrociarsi l’usufrutto e la nuda proprietà (paga solo l’usufruttario). Oppure il diritto d’abitazione del coniuge superstite e la proprietà dei figli (l’unico soggetto passivo è il coniuge, con il risultato che non paga nessuno). O, ancora, potrebbe esserci un contratto di locazione intestato a uno solo dei comproprietari (Imu e Tasi seguono il possesso, non l’intestazione dell’affitto).
Per capire quanto siano estese queste eccezioni basta pensare che 14 milioni di persone fisiche proprietarie di case – il 57% del totale – risultano coniugate per il fisco. È chiaro che il marito o la moglie non saranno sempre comproprietari, ma il dato è comunque rilevante. E lo stesso si può dire dei 2,3 milioni di vedovi e vedove, una parte dei quali ha maturato il diritto d’abitazione sulla casa familiare. O degli 1,2 milioni di separati e divorziati, perché l’assegnazione dell’ex casa coniugale – se formalizzata dal giudice – è una delle circostanze in cui la dimora viene parificata per legge all’abitazione principale.

In altri casi, l’incrocio dipende dalla presenza della Tasi sui fabbricati diversi dalla prima casa. Questo tributo, infatti, grava per una quota tra il 10 e il 30% – a scelta della delibera locale – anche su chi occupa un immobile a titolo di locazione o comodato. La legge di Stabilità per il 2016 ha eliminato la Tasi per gli inquilini che usano l’immobile come abitazione principale, ma è evidente che rimarranno molti casi in cui la Tasi va versata. Secondo le statistiche delle Finanze, ci sono 1,2 milioni di pertinenze e 1,2 milioni di fabbricati non residenziali affittati. Considerato che circa metà dei Comuni italiani ha istituito la Tasi sui fabbricati diversi dall’abitazione principale, sono probabilmente coinvolti più di un milione di immobili.
In più, tra i 2,8 milioni di case affittate da persone fisiche ce ne sono sicuramente alcune locate a imprese (foresterie, case assegnate a dipendenti) e altre in cui l’inquilino non può o vuole prendere la residenza (studenti, lavoratori fuori sede e così via). E lo stesso vale per gli oltre 400mila box auto, cantine, magazzini e altri fabbricati dati in comodato.

Tasi, ogni contitolare risponde per l’intero

Se soltanto uno dei comproprietari paga l’imposta, il Comune può chiedergli di versare anche la quota dell’altro?
Nel campo dei tributi immobiliari, la risposta giusta è "dipende". Se parliamo dell’Imu, bisogna rispondere "no", perché ogni proprietario rimane responsabile della sua parte di tributo. 
Nel caso della Tasi, invece, vale la responsabilità solidale. Di conseguenza, se un comproprietario non paga, il Comune può scegliere di rivolgersi agli altri, che a loro volta potranno poi rivalersi su chi non ha versato la propria parte. Lo stesso accade tra gli utilizzatori, ad esempio tra i diversi inquilini di un unico immobile. Ma non tra utilizzatori e possessori, perché qui le obbligazioni tributarie sono divise e il proprietario non risponde per le inadempienze dell’inquilino.

C’è però anche un’altra possibilità, prevista a livello generale dallo Statuto del contribuente: si tratta dell’accollo, con cui il proprietario può farsi carico della Tasi dell’utilizzatore, nei casi in cui l’immobile non costituisce abitazione principale dell’occupante e il tributo è ancora dovuto (articolo 8, comma 2, della legge 212/2000). Il possessore può semplicemente aggiungere la quota dell’inquilino all’importo a proprio carico, ma deve comunicare l’avvenuto accollo al Comune. Non occorrono formalità particolari, ma avvisare gli uffici serve a evitare equivoci. Peraltro, se nonostante la comunicazione il versamento fosse insufficiente, l’inquilino rimarrebbe comunque obbligato a pagare la propria parte.

Fonte articolo: Il Soe24Ore, vetrina web