Quando può risolversi il contratto di comodato?

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha stabilito che in materia di comodato di immobile destinato a casa familiare solo la necessità dell'uso diretto da parte del comodante ed il deterioramento delle sue condizioni economiche rappresentano le uniche condizioni che consentono al comodante di porre fine al comodato.

La sentenza a Sezioni Unite della Cassazione risolve un conflitto giurisprudenziale sorto nell'ultimo decennio in tema di contratto di comodato avente ad oggetto un immobile al quale è stato imposto, per accordo fra le parti, un vincolo di destinazione d'uso familiare.

In pratica, un padre, proprietario di un appartamento, lo concede in comodato al figlio dopo il suo matrimonio affinché utilizzi lo stesso come casa familiare. Dopo qualche anno il padre cita in giudizio il figlio e la nuora. Resiste in giudizio solo la nuora alla quale, dopo la separazione, era stata assegnata la casa familiare. La Corte di Cassazione, attraverso la sentenza del 2014, risolve un contrasto giurisprudenziale in materia di immobile concesso in comodato da destinare a casa familiare sorto nel lontano 2004.

Il comodante impugna la sentenza della Corte d'Appello che aveva erroneamente condiviso il principio espresso dalla Cassazione nel 2004 (Cass. sez. Unite, 21.7.2004 n. 13603), puntualizzando che, secondo lui, il contratto di comodato aveva natura provvisoria dato che, appena possibile, il figlio avrebbe dovuto cercare una nuova soluzione abitativa.

Tuttavia la Cassazione ha respinto il ricorso del comodante, condivide in parte il principio sancito nella sentenza del 2004, individuando una nuova soluzione interpretativa che riesca a contemperare, ove possibile, due opposte esigenze: quello dell'assegnatario della casa familiare a mantenere la stessa abitazione anche nell'interesse della prole minore o non autosufficiente, e quello del comodante di rientrare in possesso dell'immobile concesso in comodato ove ricorrano particolari circostanze (uso diretto e deterioramento delle proprie condizioni economiche). Ma, data la complessità della vicenda, è bene procedere per gradi.

La Cassazione (n. 13603/2004) richiamata dalla Corte d'Appello nella sentenza impugnata dal comodante e conclusasi con la sentenza in commento (Cass. Sez.Un. n.20448/2014) evidenziava che: nel momento in cui il contratto di comodato sia stato stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare, formato o in via di formazione, si è al cospetto di un contratto a tempo indeterminato caratterizzato dal fatto che è stato impresso un vincolo di destinazione al bene strettamente connesso alle esigenze abitative familiari rilevando che, oltrepassando anche eventuali crisi coniugali, la cessazione del vincolo non può farsi dipendere solo dal recesso ad nutum del comodante.

La sentenza del 2004 delle Sezioni Unite è stata seguita da altre isolate pronunce, ma la Cassazione si ritrova a tal punto; nel 2013 però la Cassazione ha ritenuto maturi i tempi per capire fino a quando possa durare tale vincolo, e soprattutto come possano essere contemperate le due opposte esigenze: quella dell'assegnatario della casa familiare a conservare la sua abitazione, e quella del comodante a rientrare in possesso del bene concesso in comodato magari per nuove e sopravvenute esigenze personali giustificate anche da un improvviso deterioramento delle sue condizioni economiche.

Per questo la Cassazione con ordinanza 15113 del 2013 ha rimesso il ricorso al Primo Presidente che ha sottoposto finalmente la questione alle Sezioni Unite.
Il percorso seguito dalla Cassazione per fornire una risposta a tale quesito non è stato semplice né lineare soprattutto tenendo conto del fatto che nel comodato con vincolo di destinazione a casa familiare entrano in gioco interessi costituzionalmente protetti: come quello dell'assegnatario della casa di vedere tutelato l'habitat familiare, e quello del comodante che ha subito una illimitata compressione del suo diritto reale.

LA SENTENZA DEFINITIVA

Solo l'intervento delle Sezioni Unite della Cassazione (20448/2014) ha chiarito, almeno per ora, che il diritto del comodante, ove all'immobile concesso in locazione sia stato imposto un vincolo di destinazione a casa familiare, soccombe al cospetto della necessità di tutelare le supreme esigenze del nucleo familiare di tutelare l'habitat domestico.

Tuttavia, precisa la Cassazione, solo l'imprevisto ed urgente bisogno del comodante, giustificato dalla necessità di riservare l'immobile ad uso diretto anche a fronte del deterioramento delle sue condizioni economiche, rappresentano le uniche condizioni in grado di giustificare la richiesta di restituzione del bene da parte del comodante.

Fonte articolo: Condominioweb.com