Comodato e affitti in concordato: il Fisco risponde

Immobiili in coMODato.

Salvi terreni e negozi. 
Può ottenere lo sconto Imu e Tasi anche chi possiede altri immobili non abitativi oltre la casa data in comodato e quella in cui abita. In pratica, fermi restando gli altri requisiti fissati dalla legge, il possesso di una quota di un terreno o di un negozio - per esempio - non bloccano più l’agevolazione.
Sono salvi anche i proprietari di abitazioni con due o più pertinenze dello stesso tipo, per esempio due garage. Per le regole Imu-Tasi, infatti, uno solo è classificato come pertinenza, mentre il secondo è comunque un altro immobile. Non essendo però ad uso abitativo non va a intaccare il tetto dei due immobili, valido per lo sconto. 

La registrazione. 
Il contratto di comodato, secondo il Codice civile, è valido anche se non è messo per iscritto. Ma la Legge di Stabilità impone di registrarlo alle Entrate per avere lo sconto Imu e Tasi. Registrazione che deve avvenire entro 20 giorni dalla stipula, quindi normalmente entro il 20 gennaio.
Chi si fosse accorto in ritardo della nuova opportunità, però, può arrivare alla data del 4 febbraio senza perdere nulla né pagare sanzioni. I tributi locali si versano per dodicesimi e un periodo di almeno 15 giorni vale come un mese. Perciò, per poter “contare” anche gennaio, il comodato deve riportare come giorno di stipula – al più tardi – il 15 gennaio, il che porta a una data-limite per la registrazione di giovedì prossimo, per l’appunto.
Se sfora questo termine, il proprietario avrà due strade: considerare il contratto solo dal momento della registrazione, pagando le imposte in misura piena sul periodo non coperto, oppure pagare le sanzioni per la registrazione tardiva e gli interessi sfruttando il ravvedimento operoso, che è stato reso più conveniente dalla legge di Stabilità 2016, e beneficiando della limatura degli interessi legali (allo 0,2% dal 1° gennaio).

La convenienza. 
Per registrare il contratto, ai 200 euro di imposta di registro bisogna aggiungere l’imposta di bollo su ogni copia del contratto da registrare (16 euro ogni quattro pagine o 100 righe).
L’entità dello sconto dipende dalla rendita catastale e dall’aliquota comunale applicabile nel 2016 (il Comune non potrà aumentare quella deliberata nel 2015, ma potrebbe prevedere uno sconto). 
Nel conto finale entra in gioco anche l’eliminazione della Tasi a carico dell’utilizzatore, in questo caso il comodatario che usa la casa come abitazione principale: uno sconto che vale dal 10 al 30% della Tasi, in quei Comuni - uno su due - in cui erano stati chiamati alla cassa anche l’inquilino e l’occupante.

AFFITTI IN CONCORDATO.

Aliquote dei Comuni.
In forza dell’articolo 1, commi 53 e 54, della legge 208/2015, ai contribuenti proprietari degli immobili in esame è riconosciuto l’abbattimento del 25% dell'imposta, sia ai fini Imu che ai fini Tasi. È stato pertanto chiesto su quale aliquota debba essere calcolata questa riduzione, se su quella ordinaria o su quella deliberata dal Comune. in molti Comuni è stata infatti adottata un’aliquota agevolata in caso di immobili a canone concordato, che costituiscono l’abitazione principale dell’inquilino. 
La risposta delle Finanze, del tutto condivisibile, è che l’abbattimento si conteggia sull’aliquota deliberata dal Comune, anche se inferiore a quella ordinaria. 

Imu e Tasi.
La seconda questione riguarda l’obbligo della presentazione della denuncia Imu/Tasi. Va subito evidenziato che la questione si porrà nel giugno 2017. Al riguardo, le Finanze confermano che, poiché i Comuni non sono in grado di reperire l’informazione sulle singole unità affittate a canone concordato, la denuncia Imu è obbligatoria. Va tuttavia precisato che l’adempimento non è posto a pena di decadenza della riduzione. Questo significa in concreto che la mancata presentazione della denuncia non determinerà il venir meno della stessa ma comporterà l’irrogazione della sola sanzione fissa.

Locazione di fabbricati di interesse storico-artistico.
In questo caso, ci si può basare su quanto affermato dalle Finanze nella risposta che cita le abitazioni in comodato e si può ritenere che sia possibile cumulare l’agevolazione del 25% sull’imposta con la riduzione a metà dell’imponibile, prevista per tali tipologie immobiliari. Nella norma, infatti, non c’è alcuna preclusione in tal senso.

Alloggi sociali.
Chiarimenti relativi agli alloggi sociali, che sono esenti da Imu e, a partire dal 2016, anche dalla Tasi: si chiedeva di definire esattamente il perimetro di tale fattispecie. Sul punto il fisco si è tuttavia dimostrato abbastanza evasivo: la risposta si limita a richiamare il contenuto del Dm infrastrutture del 22 aprile 2008, citato nell’articolo 13, Dl 201/2011, senza offrire precisazioni particolari. Vale peraltro evidenziare che le Finanze confermano l’obbligo dichiarativo nel caso in esame, questa volta posto a pena di decadenza dell’agevolazione. 
Nel quesito si era rappresentata anche la fattispecie degli alloggi «"trutturalmente" sociali ma temporaneamente inutilizzati: non è chiaro in tal caso se l’esenzione competa comunque. La risposta più rigorosa dovrebbe essere negativa, ma vi sono spazi per letture diverse.

Fonte articolo: IlSole24Ore, vetrina web