Cosa manca al canone concordato per decollare

Lo sconto del 25% su Imu e Tasi per le case affittate a canone concordato è un segnale importante, ma sul fronte degli affitti - per proprietari e inquilini - si poteva fare di più.

Da un lato, arrivando a fissare un generale tetto alle imposte municipali che gravano sugli immobili locati a canone calmierato. Dall'altro, continuando ad alimentare e rinsaldando il Fondo di sostegno alla locazione, a favore delle famiglie in difficoltà.

1. Lo sconto sulle imposte locali. 
Con la riduzione del 25% di Imu e Tasi per gli alloggi concessi con contratto concordato e il divieto per i Comuni di alzare quest'anno le relative aliquote fissate nel 2015, la Legge di Stabilità porta un certo sollievo al mercato degli affitti a prezzi sostenibili. Nel complesso, si tratta di una misura "che rappresenta quell'inversione di tendenza nella tassazione degli immobili locati che Confedilizia chiedeva da tempo", dichiara il presidente dell'organizzazione, Giorgio Spaziani Testa. "La consideriamo, insieme alle altre misure di riduzione delle imposte sulla casa, un ottimo punto di partenza per un cammino, che dovrà proseguire, di graduale ma continua correzione degli errori compiuti sull'immobiliare a partire dalla manovra Monti".

Proprio Imu e Tasi hanno d'altra parte aggravato il peso della tassazione sulle case locate. "Ma stabilire un'aliquota agevolata fissa del 4 per mille, come avevamo proposto ed era stato prospettato in fase di discussione del Ddl, sarebbe stato più chiaro e conveniente per tutti. Molto - prosegue il presidente di Confedilizia - dipende infatti dalle scelte iniziali fatte dai Comuni: se il livello è troppo alto, non basta questo sconto a rendere appetibili i “concordati”.

2. Le scarse agevolazioni Imu-Tasi offerte dai Comuni. 
Al successo della formula del concordato partecipano diversi elementi, a partire dalla revisione e l'aggiornamento degli accordi territoriali, cui spetta delineare le fasce di oscillazione dei canoni agevolati. E nel corso dell'ultimo anno diversi accordi sono stati svecchiati, se non addirittura “risvegliati” da un letargo che aveva estinto i contratti concordati dal panorama delle locazioni: come nel caso di Milano, dove a giugno 2015 si è firmato un nuovo testo (a 16 anni dal primo, inservibile), e dove agli affitti calmierati si applica un'aliquota Imu-Tasi al 7,3 per mille, al posto del 10,4 di quelli liberi.

Qui sta un nodo centrale, perché la tassazione concorre a pieno a determinare il successo della formula concordata. Ma spesso le riduzioni offerte dai Comuni si rivelano inadeguate, e le imposte locali finiscono con l'annullare ogni possibile vantaggio possa ad esempio derivare dall'incrocio tra canoni “equilibrati” e cedolare secca al 10 per cento. "Siamo giunti al punto di considerare agevolate anche aliquote tra l'8 e il 9 per mille, che superano il massimo previsto qualche anno fa (con l'Ici, ndr) e si applicano oltretutto a una base imponibile più alta", commenta Spaziani Testa.

Basta leggere le delibere sul sito delle Finanze: se nel 2015 le città capoluogo di provincia hanno deciso per gli “immobili diversi” un'aliquota media Imu-Tasi del 10,4 per mille, quella sugli affitti concordati si è attestata all'8,6, dimostrandosi ancora troppo alta.
In sintesi, la Legge di Stabilità porta “dall'alto” una riduzione che i Comuni - se avessero voluto spingere in tal senso - avrebbero potuto compiere autonomamente. E a riprova si possono prendere i casi estremi di Roma (dove l'aliquota è al massimo, all'11,4) e Bari (dove invece è stata fissata al 4 per mille).

3. Il mancato rifinanziamento del Fondo di sostegno alla locazione.
Il tentativo del Governo di regolare la dinamica degli affitti, introducendo questo sconto dopo aver già ridotto la cedolare secca dal 15 al 10%, è apprezzabile anche a parere del segretario del Sunia, Daniele Barbieri. Che però lamenta l’assenza di interventi diretti per gli inquilini nella Legge di Stabilità, e in particolare il mancato rifinanziamento del Fondo nazionale di sostegno alla locazione, istituito dalla legge 431/98 e dedicato alle famiglie meno abbienti, in difficoltà nel pagamento dei canoni.

"Dall'azzeramento del 2013 si è passati ai 200 milioni stanziati per il 2014 e 2015, e si è tornati al completo azzeramento per il 2016", sottolinea Barbieri. "Nonostante lo stesso Governo qualche mese fa, rispondendo a un'interrogazione parlamentare tramite il viceministro Del Basso De Caro, avesse affermato la piena necessità del Fondo. La cui dote, inoltre, non andrebbe affidata a provvedimenti una tantum come per il biennio 2014-2015: perché gli interventi spot creano incertezza - prosegue Barbieri - e lo stesso si può dire della cedolare secca al 10% che tornerà al 15% nel 2018, mentre insistiamo per renderla strutturale".

Anche la presenza del Fondo si lega al buon esito e allo sviluppo dei contratti concordati. A Bologna, ad esempio, il bando del contributo per l'affitto è scaduto il 28 novembre scorso e delle circa 3.500 domande presentate - raccontano dal Sunia – circa tre quarti si riferiscono proprio a locazioni calmierate.

4. I numeri imponenti del disagio abitativo.
Ma è la generale emergenza abitativa a non dover essere sottovalutata, come evidenzia uno studio Nomisma condotto per Federcasa. Sono infatti "quasi 1,8 milioni le famiglie in locazione che, versando oggi in una condizione di disagio abitativo (incidenza del canone sul reddito familiare superiore al 30%), corrono un concreto rischio di scivolamento verso forme di morosità e di possibile marginalizzazione sociale", ha spiegato il direttore generale, Luca Dondi. Si tratta perlopiù di cittadini italiani (circa il 65%), distribuiti sul territorio nazionale in maniera abbastanza omogenea.

"Se non vi sono dubbi che il fenomeno risulti più accentuato nei grandi centri, dall'analisi non sembrano emergere zone franche, con una diffusione che interessa anche capoluoghi di medie dimensioni e centri minori. In tale quadro - continua Dondi - la dotazione di edilizia residenziale pubblica si conferma del tutto insufficiente, consentendo di salvaguardare appena 700 mila nuclei familiari, vale a dire poco più di un terzo di quelli che attualmente versano in una situazione problematica".

A fronte della vastità del problema abitativo, le risposte pubbliche - afferma lo studio di Nomisma - sono state fino qui complessivamente inadeguate: sia i piani di recupero e ristrutturazione degli immobili Erp inutilizzati, sia la continua invocazione al concorso privato attraverso il sistema dei fondi immobiliari e all'intervento dalla Cassa Depositi e Prestiti. Ma è insufficiente anche l'alleggerimento fiscale (sul reddito e sulla proprietà) "riconosciuto ai proprietari di abitazioni concesse in locazione a canone “concordato”, soprattutto laddove gli accordi territoriali che disciplinano tale opzione sono talmente obsoleti da renderla di fatto inutilizzabile".

Fonte articolo: Casa24-IlSole24Ore