Il Rapporto di Bankitalia su mercato immobiliare e mutui

Pubblicato da Bankitalia il Rapporto Annuale 2014: sul mercato immobiliare sono emersi i primi segnali di ripresa delle transazioni che si sono riflessi in un aumento dei nuovi mutui, dopo un triennio di marcata diminuzione. Ecco una sintesi.

Il mercato immobiliare e l'indebitamento.
Nel 2014 il mercato delle abitazioni è stato ancora caratterizzato da una debole domanda, pur con alcuni segni di miglioramento. Le compravendite sono aumentate del 3,6 per cento, in parte beneficiando della riduzione delle imposte di registro avvenuta all’inizio dell’anno; restano comunque inferiori di circa il 40 per cento rispetto ai livelli del 2008.
Come in altre fasi recessive la ripresa delle transazioni non si è rapidamente riflessa sulle quotazioni immobiliari, scese per il terzo anno consecutivo (-4,2 per cento).

Nel secondo semestre del 2014 si è attenuata la flessione dei prezzi, che alla fine dell’anno risultavano ancora inferiori del 14,8 per cento al picco raggiunto nell’estate del 2008. La dinamica dei fattori che normalmente più incidono sui prezzi delle case, quali il reddito disponibile e la disponibilità di mutui, è migliorata nel 2014, ma non al punto da impedirne il calo.
I prezzi risentono ancora dell’elevato stock di abitazioni invendute di nuova costruzione, pur se in lento riassorbimento. Nella rilevazione condotta dalle Filiali della Banca d’Italia nei primi mesi del 2015 su un campione di 566 imprese edili, la quota di aziende che segnalano giacenze di immobili residenziali superiori ai livelli ritenuti normali l’anno scorso è scesa al 74,3 per cento.

Lo squilibrio tra domanda e offerta ha smesso di crescere, ma rimane significativo. Secondo il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, lo sconto medio sui prezzi di vendita nel primo trimestre di quest’anno si è lievemente ridotto, dopo essere rimasto sostanzialmente stazionario su livelli elevati nel 2014.
Dalla fine dello scorso anno sono inoltre aumentate le famiglie che hanno visitato abitazioni con l’intenzione di acquistare. È proseguita invece la tendenza al rialzo dei tempi di vendita.

I prestiti per l'acquisto di abitazioni.
La flessione dei prestiti per l’acquisto di abitazioni, la componente più rilevante del debito delle famiglie, si è fortemente attenuata (-0,3 per cento a marzo 2015); nel complesso i prestiti alle famiglie consumatrici hanno smesso di scendere. Le erogazioni dei nuovi mutui, dopo tre anni di calo sostenuto, hanno registrato un aumento su base annua di oltre il 10 per cento, rimanendo tuttavia ancora inferiori ai rimborsi; la tendenza è proseguita nei primi mesi del 2015 (15 per cento in marzo).

Sebbene con minore intensità, anche i nuovi mutui alle persone con meno di 35 anni, che più hanno risentito della precedente fase di restrizione dell’offerta, hanno ricominciato a crescere. La ripresa delle erogazioni è stata sostenuta dalla domanda, sospinta a sua volta dalle prospettive meno sfavorevoli del mercato immobiliare, e dalle migliori condizioni di finanziamento, soprattutto di costo.

Dalla fine del 2013 i tassi sui nuovi contratti di mutuo (TAEG) si sono ridotti di quasi un punto percentuale (scendendo al 2,9 per cento nel marzo del 2015); ne hanno tratto beneficio anche le famiglie già in possesso di un mutuo, che nel 2014 hanno rinegoziato le condizioni applicate ai prestiti in un numero maggiore di casi rispetto all’anno precedente.

La riduzione dei tassi di interesse è stata più forte per i mutui a tasso fisso, diminuiti di oltre un punto, al 3,4 per cento in marzo; la riduzione del tasso variabile è stata di 0,8 punti, al 2,4 percento. Conseguentemente l’incidenza dei mutui a tasso fisso sulle erogazioni è aumentata, in modo marcato a partire dalla seconda metà del 2014, raggiungendo circa il 30 per cento lo scorso marzo.

I mutui a tasso variabile sono rimasti tuttavia prevalenti tra i nuovi contratti di prestito, anche per le aspettative di stabilità del tasso Euribor, cui questi contratti sono indicizzati. Secondo l’Indagine regionale sul credito bancario condotta dalle Filiali della Banca d’Italia, il rapporto tra prestito e valore dell’immobile (loan to value) ha smesso di diminuire; alla fine del 2014 era in media pari a circa il 59 per cento. La quota di mutui che permettono di estendere la durata o di sospendere temporaneamente i pagamenti senza costi addizionali è aumentata di circa un punto percentuale, a poco meno del 21 per cento (14,5 del valore complessivo dei mutui in essere).

In linea con le evidenze provenienti dagli intermediari, i risultati del sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni mostrano una maggiore facilità a ottenere
un mutuo da parte delle famiglie: la quota di agenti immobiliari che individua nella difficoltà a reperire un mutuo una delle cause prevalenti di mancata realizzazione della compravendita è diminuita in marzo al 30,9 per cento, il valore minimo dall’inizio della rilevazione nel 2008. Nello stesso mese la quota di compravendite finanziata con un mutuo è aumentata al 65,2 per cento, dal 60,9 del 2013.

Fonte articolo: http://news.attico.it/2015/05/26/bankitalia-ecco-i-segnali-di-ripresa-del-mercato-immobiliare/