Mattone batte finanza immobiliare. Nel confronto con il rendimento dei fondi e dei titoli real estate, l'acquisto della casa resta (anche se di poco) quello vincente

L'investimento diretto; Abbiamo chiesto a Scenari Immobiliari (istituto di ricerche indipendente) di elaborare l'apprezzamento a oggi di un appartamento ipotetico acquistato dieci o cinque anni fa a Milano e a Roma, sia in centro che in periferia, e messo a reddito. Il risultato a dieci anni mostra che a Milano centro, nonostante la crisi che imperversa dal 2008, l'apprezzamento medio di un investimento immobiliare – tenendo conto del rendimento da affitto – sarebbe pari al 22,4%, ma in periferia il ritorno complessivo scende al 5,1% sui dieci anni, affitti inclusi. La situazione non si differenzia di molto a Roma, dove sui dieci anni il rendimento totale è del 21% e sui cinque anni del 4 per cento. Sempre meglio della media nazionale italiana, con una performance globale del 2% decennale.
Riducendo l'orizzonte di riferimento a cinque anni il bilancio è più critico, perché significa aver comprato quasi ai massimi (che sono stati nel 2007-2008) e rivendere oggi: a Milano centro ci si salva con un rendimento del 6,6% grazie soprattutto ai rendimenti da affitto, così come a Roma al 6,2%; in periferia ci si trova con una perdita (nell'ipotesi di andare a vendere) del 2,7% e del 4,9% rispettivamente.
«Evidentemente la qualità, nell'investimento immobiliare, dà risultati positivi – commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – così come vediamo per l'acquisto di appartamenti in centro città a Milano e Roma. Ma va anche tenuto conto che l'indice è ipotetico, perché se si va a vendere oggi, con un inquilino nell'appartamento, ci si trova a fare i conti con uno sconto sul prezzo. Ma a difesa dell'immobiliare va anche detto che gli altri prodotti di investimento sono andati pure peggio: azioni, fondi comuni d'investimento, titoli di Stato a lungo termine, se si deve vendere prima della scadenza. Persino ipotizzando di aver acquistato un titolo di Stato pluriennale che scada proprio in questi giorni, il risultato complessivo non sarebbe quello di un appartamento in centro nelle due principali città italiane». «Forse l'immobile non riesce più a tutelare come in passato – conclude Breglia – ma se messo a confronto con le alternative di investimento si comporta comunque bene». Va tenuto presente che nell'elaborazione non si tiene conto della fiscalità, bassa in passato ma decisamente più alta oggi.
Il mattone virtuale. Il cosiddetto "mattone di carta" ha avuto andamenti molto differenziati e ogni fondo immobiliare andrebbe analizzato a sé. Lo Studio Gottardo Casadei ha costruito un indice complessivo che, tenendo conto dei dividendi distribuiti (alti nei primi anni in cui sono stati lanciati i fondi), evidenzia un risultato complessivamente soddisfacente, pari al 19,4% a dieci anni e al 14,9% in cinque anni. Ma qui le obiezioni si elevano ad alta voce: o si ipotizza di aver acquistato la quota del fondo in emissione e di non aver bisogno di venderla e si guarda al valore degli immobili nella pancia del fondo, o questo rendimento significa poco. Molto peggio la situazione esaminando le performance delle quotazioni in Borsa dei fondi e delle azioni di società immobiliari quotate in Borsa (si veda l'altro articolo in questa pagina). Le performance negative superiori al 50%, purtroppo, sono molto comuni. E non solo negli anni della crisi.

Fonte articolo: http://www.quotidiano.ilsole24ore.com/vetrina/edicola24web/edicola24web.html?testata=S24&edizione=SOLE&issue=20141009&startpage=1&displaypages=2