La nuova direttiva mutui è Decreto. Cosa prevede

Via libera del Cdm al Decreto attuativo della direttiva Ue sui mutui: la casa va alla banca senza passare dal tribunale dopo 18 rate non pagate; la clausola non si applica ai vecchi mutui.

In caso di vendita forzata l’eccedenza resta all’ex proprietario; il debito si estingue anche se l’incasso è inferiore. 

La "versione italiana" della “direttiva europea sui mutui” introduce delle importanti novità per i mutuatari che sono in difficoltà con il pagamento delle rate, ma non solo. Cerchiamo di capire come possono impattare queste misure sia sui mutui attualmente in essere (sottoscritti prima dell’introduzione in Italia della norma) sia per i mutui che verranno stipulati a partire da oggi. 

1. Sto pagando un mutuo a tasso variabile stipulato nel 2008. Quali sono le novità che mi riguardano?
In questo caso non cambia nulla, valgono infatti le regole vigenti, dato che il decreto che introduce in Italia la “direttiva mutui” non è retroattivo. Ne consegue che per tutti i mutui in essere ad oggi funziona così: prima che il creditore possa sferrare "l'ultimo attacco", il debitore può collezionare sei "cartellini gialli". L'articolo 40 del Testo unico bancario stabilisce infatti che quando il pagamento di una rata viene effettuato con un ritardo compreso fra 30 e 180 giorni il debitore può evitare azioni esecutive pagando solo gli interessi di mora. Solo dopo sette ritardati pagamenti scatta il "cartellino rosso" e il creditore può chiedere il rimborso immediato dell'intero debito. Ed eventualmente far scattare la procedura di pignoramento dell'immobile. La procedura prevede che nel caso non vengano pagate sette rate, la banca può attivare la procedura giudiziaria per ottenere il rimborso immediato del credito. La palla quindi passa al giudice che dovrà valutare caso per caso. In alcuni casi il mutuatario - per via dell’intermediazione del giudice - può provare a rimettersi in regola. In caso contrario il giudice finirà comunque per mettere l’immobile all’asta. 

2. Se la casa viene venduta all’asta a un prezzo inferiore al debito residuo del mutuatario insolvente cosa succede?
Per tutti i mutui in essere - dove quindi resta, in caso di insolvenza, l’intermediazione del giudice prima di un’eventuale messa all’asta dell’immobile - vale la regola che se il ricavato della vendita dell’immobile in asta è inferiore al debito residuo, la posizione debitoria del mutuatario insolvente con la banca resta aperta. La versione italiana della "direttiva mutui" - che è valida solo per i nuovi mutui - invece cambia questo principio. Se la banca ricava dalla vendita di un immobile un importo più basso rispetto al debito residuo non avrà comunque più nulla a pretendere dal debitore. Se invece ricaverà un importo superiore, dovrà accreditare al mutuatario la differenza.

3. Quali sono le novità più importanti introdotte con il nuovo "Decreto mutui" in Italia?
I punti più significativi sono due. Il primo riguarda il numero di rate non pagate che fa scattare "il cartellino rosso" per il debitore. Non più sette , ma 18 (per la verità il testo della direttiva europea ne prevede sempre sette, ma la "versione italiana" ha ampliato questo numero, portandolo a 18, per offrire un maggiore vantaggio ai mutuatari insolventi). Questo per mediare secondo aspetto, che invece punta (rispetto alla vecchia regola) a permettere alle banche di accelerare i tempi di rientro del credito. Con la nuova norma, infatti, scompare l’intermediazione del giudice in caso di insolvenza del mutuatario (dopo 18 rate non pagate). La banca non dovrà più attivare la procedura giudiziale ma potrà direttamente espropriare l’immobile e metterlo in vendita per recuperare il credito inesigito.

4. La regola delle “18 rate non pagate” sarà valida per tutti i nuovi mutui?
No, solo per i mutui che avranno questa clausola che la banca avrà la facoltà di inserire nel contratto. Difatti, quindi, la novità è un’opzione contrattuale che gli istituti di credito potranno presentare al mutuatario prima della firma del contratto. In linea teorica, quindi, il mutuatario (qualora non voglia accettare questo punto) potrebbe anche scegliere il nuovo mutuo in funzione degli istituti che manterranno aperta anche la "vecchia via", ovvero la dichiarazione dello stato di insolvenza dopo "sette rate non pagate", a fronte però del mantenimento dell’intermediazione del giudice prima di arrivare al caso estremo, ovvero l’esproprio dell’immobile.

5. Lo Stato mette a disposizione del mutuatario in difficoltà altri strumenti per evitare di arrivare alla rottura con la banca?
Il mutuatario in difficoltà con il pagamento delle rate non è oggi lasciato completamente alla deriva. Il Ministero delle Finanze e l’Associazione bancaria italiana hanno dato vita al "Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa". Possono accedervi i mutuatari con un reddito Isee non superiore a 30mila euro, un mutuo non superiore a 250mila euro e relativo all’acquisto della prima casa, in caso di: perdita del posto di lavoro (sia a tempo determinato che indeterminato), morte o sopraggiunto handicap grave o condizione di non autosufficienza. In questi casi è possibile sospendere il pagamento dell’intera rata per 18 mesi. Inoltre da marzo 2015 l’Abi e le principali associazioni dei consumatori hanno concluso un accordo che estende la possibilità di sospendere il pagamento anche ai cassaintegrati. In questo caso però il mutuatario potrà sospendere il pagamento solo della quota capitale della rata mentre dovrà continuare a pagare gli interessi. 

6. Cosa succede se estinguo il mutuo in anticipo. Dovrò ripagare la penale che Bersani aveva abolito nel 2007?
La direttiva europea menziona la possibilità di applicare la penale in caso di rimborso parziale o estinzione anticipata del mutuo. La "versione italiana" non ha però recepito questo punto: quindi sia per i vecchi che per i nuovi mutui resta la possibilità - caso unico in Europa - di poter abbattere o estinguere il mutuo in anticipo senza costi aggiuntivi.

Fonti articolo: IlSole24Ore.com, vetrina web