Permessi di costruzione: quando basta la Scia?

Quali interventi edilizi, sulla propria abitazione o nell'edificio condominiale, possono essere realizzati con semplice autocertificazione? Ormai quasi tutti (salvo le nuove costruzioni), dopo le novità legislative introdotte tra il 2011 e la fine del 2014.

Infatti, per decenni tutte le attività edilizie sono state soggette a "provvedimento espresso” (bisognava cioè chiedere al Comune la concessione o l'autorizzazione edilizia e aspettare - a volte mesi - che arrivasse l’ok).

A partire dal 1996, con l’introduzione della Dia (Denuncia di inizio attività) e poi via via in modo sempre più ampio, le attività edilizie sono diventate possibili con "autocertificazione". Tra gli ultimi importanti interventi inseriti in questo regime "fai da te" le demolizioni e ricostruzioni anche con modifiche di sagoma (Dl 69/2013) e i frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari (Dl 133/2014, si veda il box).

Novità positive anche dalla legge sulla pubblica amministrazione approvata il 4 agosto: limiti ai poteri della Pa di intervenire una volta presentata la Scia o scattato il silenzio-assenso sul permesso edilizio, e silenzio-assenso in caso di mancato parere di Soprintendenze o altri enti di tutela.

Certo, l’autocertificazione in edilizia non è semplice come per i dati anagrafici: serve infatti - oltre al progetto nei casi più complessi - una "asseverazione" da parte di un tecnico abilitato, un documento cioè in cui l’architetto, l’ingegnere o il geometra, una volta verificate le normative statali, regionali e comunali e le previsioni urbanistiche comunali, dichiara che l’intervento previsto è ad esse conformi.
Serve naturalmente un po’ di tempo per preparare queste carte, e bisogna pagare l’attività del progettista, ma una volta presentate al Comune la Cila o la Scia i lavori possono cominciare subito, senza restare appesi alle lentezze degli uffici.

Cosa resta invece ancora soggetto al "permesso edilizio"? Innanzitutto le "nuove costruzioni", singoli edifici in zone dove il piano regolatore ammette l’intervento diretto (senza piano urbanistico), e anche gli "ampliamenti di volume" di edifici esistenti. Ma ci sono a questo secondo caso alcune importanti e positive eccezioni (si veda il box sui permessi).
Sono inoltre soggette all’ok del Comune le ristrutturazioni edilizie "pesanti", cioè le trasformazioni radicali degli edifici esistenti che comportino modifiche dei volumi e dei prospetti, e nel caso dei centri storici anche quando c’è modifica di destinazione d’uso.

In tutti gli altri casi basta la Scia, anche per le ristrutturazioni edilizie rilevanti con cambio d’uso (sempreché ammesso dai Prg) o le demolizioni e ricostruzioni senza aumento di volume e anche con modifiche alla sagoma.

GUIDA

Indice interventi liberi
Opere con comunicazione semplice (Cil) “asseverata” (Cila), interventi con Scia: ecco la mappa.
Interventi liberi. Si possono fare in totale libertà, senza comunicare nulla a nessuno, gli interventi di manutenzione ordinaria. Cioè le tinteggiature interne, le sostituzioni (senza innovazioni) di pavimenti, sanitari o impianti, le tinteggiature delle facciate (sempre senza modifiche, anche di colore) se le impalcature non servono o non occupano suolo pubblico. Liberi anche gli interventi di eliminazione di barriere architettoniche (purché non si alteri la sagoma dell’edificio).

Cil (comunicazione di inizio lavori). Serve invece una Cil, secondo moduli predefiniti dai Comuni e cioè una comunicazione senza assistenza del progettista abilitato, per opere destinate a soddisfare esigenze contingenti o temporanee, per la pavimentazione di spazi esterni (anche aree di sosta scoperte), per l’installazione di pannelli solari (termici e fotovoltaici), per la realizzazione di aree ludiche senza fini di lucro e per gli elementi di arredo delle aree pertinenziali.

Cila (comunicazione asseverata). Come nel caso precedente, una volta presentata la comunicazione al Comune si possono avviare i lavori. In questo caso serve però una asseverazione tecnica da parte di geometra, architetto, ingegnere. Serve la Cila per le manutenzioni straordinarie, cioè le trasformazioni di parti anche importanti degli edifici, purché però non cambi la volumetria complessiva degli edifici, non cambi la destinazione d’uso e non vengano interessate parti strutturali dell’edificio. Sono possibili anche frazionamenti o accorpamenti di immobili (si veda qui sotto). Il progettista, oltre a dover attestare la conformità delle opere previste alle prescrizioni edilizio-urbanistiche di leggi e norme comunali, deve appunto attestare che non vengono toccate parti strutturali.

Scia (Segnalazione certificata di inizio attività). Con poche modifiche nominalistiche e di moduli, la Scia equivale di fatto alla Cila: serve l’asseverazione del tecnico abilitato, non si paga nulla al Comune, si deve indicare il nome dell’impresa edilizia che realizza i lavori, si parte subito (salva la facoltà dell’amministrazione, entro 30 giorni, di bloccare i lavori per mancanza dei presupposti tecnico-giuridici). Con la Scia si possono fare le manutenzioni straordinarie con interessamento delle parti strutturali, i restauri e risanamenti conservativi, le ristrutturazioni edilizie “leggere”, comprese anche le demolizioni e ricostruzioni senza rispetto della precedente sagoma dell’edificio, purchè non si modifichino le volumetrie originarie o i prospetti.

Ampliamenti con Scia. Gli ampliamenti sono in pratica le sopraelevazioni di edifici, le coperture di terrazzi, gli allargamenti in orizzontale (ad esempio di villette) o comunque le ristrutturazioni che aumentano le cubature totali. La regola generale è che serve il “permesso”. Ma ci sono importanti (e positive) eccezioni.
Basta infatti la Scia per gli ampliamenti fino al 20% dei volumi pertinenziali (ad esempio edifici per gli attrezzi o simili) e soprattutto per i box auto pertinenziali, fuori terra o interrati. Inoltre, nel quadro delle misure speciali dei "Piani casi", gli aumenti premiali di volume degli edifici in deroga ai Prg introdotti dal 2009 e in vigore ancora in quasi tutte le Regioni (non però in Lombardia ed Emilia Romagna), la maggior parte delle leggi regionali hanno previsto che questi ampliamenti si possano fare con semplice Scia.

Varianti con Scia. Grazie al decreto Sblocca Italia (Dl 133/2014), in caso di modifiche al progetto “in corso d’opera” non serve più fermarsi e richiedere un permesso di costruire-bis, ma basta la Scia asseverata dal tecnico. Questo purché si tratti di varianti non “essenziali”, che cioè non modifano volumi, destinazioni d’uso e localizzazioni rispetto al progetto iniziale. 

Cosa si paga. Gli oneri di urbanizzazione e il contributo per il costo di costruzione si devono pagare al Comune solo per gli interventi soggetti a permesso. Il “quantum” dipende dal valore dell’intervento, ma anche da complesse regole regionali e comunali. Molti Comuni tendono a premiare, con sconti sugli oneri, gli interventi che migliorano le prestazioni energetiche degli edifici, e le ristrutturazioni (anche radicali) rispetto alle nuove costruzioni.

Tempi e silenzio-assenso. Lo Sblocca Italia ha ridotto da 150 a 90 giorni, anche per le città con oltre 100mila abitanti, il termine entro il quale il Comune deve rilasciare (o respingere con motivazione) il permesso edilizio. Se non lo fa scatta il silenzio-assenso. In alternativa l’interessato può chiedere la nomina di un commissario ad acta.

Fonte articolo: ilSole24Ore, vetrina web